Souvent méconnue du grand public et pourtant fort prisée par les investisseurs, la vente en viager demeure l’apanage de professionnels aguerris. Entretien avec Marie-Laure Delalande de l’agence Masséna Immobilier, Christophe Garbani du Groupe Century 21 Lafage Transactions et Marc Moreau, pour Grand Bleu Immobilier.
Dédiée au conseil et à la gestion du patrimoine des seniors, spécialiste du viager au sein de l’agence Masséna Immobilier depuis près de dix ans, Marie Laure Delalande intervient essentiellement de Menton à Cannes, mais aussi dans l’arrière-pays niçois ou encore en Corse. « Dans le cadre de la vente de biens de prestige, il nous arrive d’étendre notre périmètre d’intervention, comme ce fut le cas récemment, à Porto-Vecchio, à l’occasion d’une vente en nue-propriété. Qu’il s’agisse de biens traditionnels ou exceptionnels, nous n’hésitons pas à mettre en place des partenariats avec des acteurs locaux, afin d’accompagner nos clients, quelle que soit leur situation géographique ». À la question relative au marché actuel du viager, sa réponse est engagée. « Si le viager connait aujourd’hui un véritable essor, ce n’est pas uniquement parce qu’il est un magnifique outil de gestion patrimoniale ou qu’il répond parfaitement à l’évolution de notre société, mais c’est aussi parce qu’il a su évoluer vers davantage de transparence et d’équité. Le conseil est primordial et il convient, dans l’intérêt et le respect des parties, d’ajuster l’ensemble des paramètres à la recherche d’un juste équilibre transactionnel. Joie et sérénité doivent conduire cette transaction qui s’inscrit dans le temps. La dimension humaine est très importante : il s’agit de tisser des liens de confiance et d’identifier avec précision les demandes de nos clients. Par une écoute bienveillante et un accompagnement sur mesure, nous assurons ainsi une parfaite réalisation des projets et un suivi personnalisé. Au-delà de l’expertise requise, telle est, à mon sens, la voix du viager ».
Au sein du Groupe CENTURY 21 Lafage Transactions, Christophe Garbani est spécialiste du démembrement immobilier — vente de viager et de nue-propriété. « La particularité du viager réside dans le fait qu’il s’agit d’un jeu sur la vie. En effet, la loi qui régit la vente en viager est la même que celle qui s’applique aux jeux et paris tels que le Casino, le PMU et le Loto. Par conséquent, cette transaction repose sur un aléa, soit un risque de perte ou une chance de gain. Au sein de la règle du jeu qui encadre le viager, la rente est indexée sur un facteur qu’il convient de déterminer, tel que le coût de la vie ou l’Indice des Revenus Locatifs (IRL). Par ailleurs, le viager n’est pas cantonné à l’immobilier et peut s’appliquer à une automobile de collection ou un lingot d’or, par exemple. Dans le cas qui nous intéresse, l’enjeu consiste à définir la valeur d’occupation qui sera soustraite de la valeur vénale du bien immobilier. À titre d’exemple, pour un bien occupé par une dame de 74 ans et d’une valeur de 300 000 euros, 50 % de la valeur d’occupation est soustraite. La valeur restante, soit 150 000 euros, comporte la part dite du bouquet et la part du solde qui constituera la rente. Parmi nos clients vendeurs,
je distingue trois profils distincts : ceux qui ont besoin du revenu généré par la rente pour mieux vivre, ceux qui préparent leur succession et ceux qui, face à certaines difficultés familiales, ne souhaitent pas transmettre leur bien à leurs enfants. Pour la plupart, les acquéreurs sont âgés d’une cinquantaine d’années, disposent de revenus confortables et désirent diversifier leurs investissements sans subir la fiscalité ni la gestion de l’immobilier locatif. »
Marie-Laure Delalande – MASSÉNA IMMOBILIER
Marc Moreau – GRAND BLEU IMMOBILIER
Christophe Garbani – CENTURY 21 LAFAGE TRASACTIONS