Le principe du crédit-bail
Lorsqu’ils démarrent leur activité ou que celle-ci est en phase de croissance, les entrepreneurs n’ont pas toujours la possibilité de contracter un prêt à long terme.
Une entreprise qui n’est pas en capacité d’acquérir un local professionnel peut donc louer ce bien. Dans ce cadre, le crédit-bail présente la particularité d’ajouter une option d’achat à la fin du contrat.Ainsi, ce type de contrat est comparable à un leasing pour l’acquisition d’une voiture.
Attention: le crédit-bail immobilier est réservé aux biens immobiliers à usage professionnel. Ce mode de financement n’est donc pas adapté aux particuliers souhaitant acquérir un local mixte d’habitation et professionnel.
Fonctionnement
Cette solution de financement s’adresse aux entreprises, mais également aux professionnels qui exercent en libéral (médecins, notaires, etc.). Cette option est également ouverte :
•Aux exploitants agricoles
•Aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
•Aux collectivités locales
•Aux commerçants•Aux associations de type «loi 1901» qui exercent une activité économique
•Aux artisans
La banque ou sa filiale spécialisée achète pour votre compte le bien immobilier nécessaire à votre activité professionnelle et vous le loue pendant la durée du contrat, le plus souvent entre 8 et 20 ans.Au préalable, la banque dépêche un expert afin d’estimer la qualité et la valeur du bien pour lequel vous sollicitez un crédit-bail.
Appelées loyers, les échéances mensuelles ou trimestrielles sont payables d’avance, autrement dit «à terme à échoir».
Le financement est possible à 100%, sans versement de premier loyer majoré.Néanmoins, le premier loyer peut également être majoré et ainsi correspondre à un apport personnel que vous auriez versé dans une opération avec un prêt immobilier professionnel classique.Au début du crédit-bail, vous pouvez également verser un dépôt de garantie, qui correspond souvent à la valeur de rachat du bien en fin de contrat de location.Le fait de déposer un dépôt de garantie ou un premier loyer majoré permet de diminuer les échéances de loyer versées.Pendant toute la durée de votre contrat de crédit-bail, vous êtes locataire du bien financé.
À l’issue du contrat de location, voire pendant la durée de celui-ci, vous pouvez choisir :
•D’acheter le bien immobilier à sa valeur fixée dans le contrat•De restituer le bien loué au crédit-bailleur
•D’engager une nouvelle période de location simple, avec l’accord du crédit-bailleur
Le capital restant dû tient compte des loyers déjà versés: il s’agit de la valeur résiduelle.Si vous exercez votre option d’acquérir le bien immobilier à votre nom, le montant restant dû sera minoré du dépôt de garantie.
Si vous renoncez à votre option d’achat, vous récupérez votre dépôt de garantie, ne versez pas de valeur résiduelle et ne serez donc pas propriétaire du bien immobilier.
Les avantages du crédit-bail
Le principal avantage du crédit-bail réside dans la déductibilité totale des loyers.
En effet, vous pouvez déduire le montant du loyer du compte de résultat de votre entreprise, au titre des charges d’exploitation.
En outre, vous récupérez la TVA sur le loyer lors de sa déclaration, au même titre que la TVA déductible.
Cette situation n’endette pas l’entreprise puisque la location n’apparaît pas dans son bilan. La solvabilité apparente de la société n’est donc pas affectée.
En définitive, sa situation financière n’est pas impactée pendant toute la durée du crédit-bail.
En outre, l’entreprise a aussi la possibilité de financer son investissement à 100% sans avoir à fournir d’apport personnel. Ce point s’avère particulièrement avantageux pour les jeunes entreprises qui ne disposent pas des moyens d’investir dans un emprunt, lequel requiert le versement d’une caution et d’un apport.Par principe, le propriétaire doit s’acquitter — durant le crédit-bail — de la taxe foncière. Cependant, il est possible de prévoir dans le contrat de crédit-bail une clause qui transfère la charge de celle-ci au locataire.
Les limites du crédit-bail
En général, le coût final du crédit-bail immobilier s’avère plus élevé qu’un emprunt classique. Ce surcoût est justifié par la possibilité réservée au preneur d’acheter ou non le local à la fin de son contrat. En effet, les frais de gestion supportés par l’établissement bancaire ainsi que les frais d’assurance s’avèrent plus importants.
Si les conditions pour obtenir l’accord du contrat de crédit-bail immobilier demeurent plus souples que dans le cadre d’un emprunt, l’entreprise doit cependant démontrer sa capacité à payer ses loyers jusqu’à la date de fin du contrat.