En cette période incertaine, le placement dans la pierre rassure. Pour connaître la rentabilité d’un investissement immobilier locatif et déterminer s’il s’avère plus avantageux qu’une épargne bloquée, il convient de mettre en équation plusieurs variables. Explications
En guise de préface, rappelons que tout placement comporte une part de risque. Afin de réaliser un investissement locatif avantageux, il faut impérativement tenir compte de l’emplacement du logement que vous envisagez d’acquérir et de la demande locative dans ce secteur.
Comment calculer le rendement brut de votre investissement locatif ?
Le calcul d’un rendement brut permet de déterminer, à gros traits, l’intérêt d’un investissement locatif, voire de comparer le potentiel de différents biens. Ce calcul s’avère simple.
Exemple : Vous réalisez l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 200 000 euros, frais de notaire inclus.
Vous le louez 800 euros par mois.Il vous rapporte 800 × 12 = 9600 euros par an.
Pour calculer sa rentabilité brute, en pourcentage, il suffit d’appliquer la formule suivante : (Montant du loyer × 12 mois) × 100 / le prix d’achat (frais d’acquisition inclus)
Soit : (800 × 12) × 100 / 200 000 = 4,8% de rentabilité brute.
Ce calcul simple vous donne un ordre d’idée, mais il ne tient pas compte des différentes charges liées au financement du bien, à sa possession et à la gestion de sa location. En effet, les charges peuvent atteindre 20 à 30% du montant des loyers perçus et ont, par conséquent, un impact significatif sur le rentabilité locative réelle du bien. Il faut donc intégrer ces coûts supplémentaires pour établir la rentabilité nette, laquelle détermine le véritable rendement locatif de votre bien.
Comment calculer le rendement net de votre investissement locatif ?
Il convient de soustraire du montant du loyer la totalité des charges réelles supportées par le propriétaire, soit :
•Les intérêts d’emprunt en cas d’acquisition à crédit
•La taxe foncière
•Les charges de copropriété non imputables au locataire
•Vos frais de gestion personnels (déplacements, téléphone, Internet, etc.)
•Le coût de l’assurance propriétaire non occupant•Le coût de l’assurance loyers impayés
•Le coût de l’entretien et des réparations relevant du propriétaire
•Les honoraires de l’agence en cas de gestion professionnelle
Sachant que ces dépenses représentent en moyenne 25% du montant des loyers perçus, le gain annuel de notre exemple passe de 9 600 euros à 7 200 euros. Par conséquent, la rentabilité nette de ce bien s’établit à 3,6%.
Attention à la fiscalité de votre investissement locatif
Pour connaître la rentabilité nette d’impôt de votre investissement locatif, vous devrez également intégrer au calcul de rentabilité le montant des impôts appliqués à votre revenu foncier ou à vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction du type de location retenu – vide ou meublée – et de votre statut fiscal. Retenez que le taux d’imposition qui s’applique à vos loyers est déterminé par votre tranche d’imposition.
Attention à la vacance locative
Sachant que la rentabilité de votre bien repose sur le paiement effectif des loyers, incluez dans votre calcul des scenarios avec un ou plusieurs mois de vacance locative, afin de disposer d’hypothèses optimistes comme d’hypothèses pessimistes.
Pour parer à cette vacance locative, il convient de disposer d’une trésorerie suffisante pour assurer le remboursement du prêt immobilier le temps de trouver un nouveau locataire.
En définitive, lorsque vous trouverez un bien qui présente une rentabilité satisfaisante, considérez également que votre investissement bénéficiera potentiellement de l’augmentation de sa valeur vénale. Non seulement votre placement rapporte, mais il également peut prendre de la valeur et ainsi vous permettre de réaliser une plus-value à la revente