L’achat en viager. Voilà un sujet délicat. En effet, cette transaction peut s’avérer très intéressante ou au contraire très onéreuse, puisque l’acheteur verse une rente viagère au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Néanmoins, l’opération viagère présente de nombreux avantages pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Le viager : Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, le principe reste le même : acheter un bien immobilier en versant une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Cette transaction représente un avantage à la fois pour l’acheteur (le débirentier) qui se constitue un patrimoine immobilier tout en échelonnant son paiement et pour le vendeur (le crédirentier), qui a l’assurance de rester dans sa maison ou son appartement, tout en se constituant un complément de retraite. Par ailleurs, il existe des avantages fiscaux pour le crédirentier.
Vente en viager : La vente en viager peut constituer une opportunité très intéressante pour une personne âgée ou un couple de seniors. Généralement retraités, les seniors ne disposent pas toujours de revenus suffisants pour vivre sereinement. Typiquement, les individus sans descendance ont tout intérêt à vendre en viager puisqu’ils n’ont pas d’enfants pour reprendre le logement. Achat en viager Acheter en viager représente un risque, car si le vendeur vit au delà de l’espérance moyenne, le bien immobilier peut revenir plus cher que le prix réel de l’habitation. Dans le cas inverse, l’acquéreur peut faire une bonne affaire financière. D’autre part, acheter un viager occupé permet de réduire le coût d’achat grâce à la déduction pour occupation. Précisons que les acquéreurs qui se tournent vers le viager sont à 95 % des investisseurs qui n’ont pas vocation à habiter le bien qu’ils achètent.
Viager libre : Moins répandu que le viager occupé, le viager libre présente des avantages pour les deux parties. Un senior qui souhaite vendre une résidence secondaire perd la propriété de son bien, mais dispose d’une rente pour compléter ses indemnités de retraite. L’acheteur, quant à lui, peut disposer du bien dès la signature du viager libre. Il peut l’habiter ou le mettre en location sans être passé par un organisme bancaire.
Viager occupé : Le viager occupé est la forme traditionnelle et la plus connue des viagers. Le vendeur reste dans les lieux même s’il a vendu le bien. Il n’a pas à s’acquitter de loyer et perçoit une rente viagère jusqu’à son décès. Il doit en revanche assurer l’entretien du logement et régler les charges comme le ferait un locataire. La taxe foncière et les réparations importantes incombent au nouveau propriétaire. Celui-ci dispose de l’avantage de payer une rente viagère déduite de l’indemnité d’occupation et peut ainsi espérer réaliser un investissement rentable.
Calcul d’un viager : Pour effectuer le calcul d’un viager, il faut prendre en considération le prix du bien, le bouquet fourni par l’acquéreur ainsi que l’âge du vendeur. Il faut consulter les tables de mortalité pour estimer le temps restant à vivre pour le vendeur. Pour un viager occupé, il est également nécessaire de retrancher le loyer que paierait un locataire à la place du vendeur ou crédirentier.
Exemple. Imaginons un bien affichant une valeur vénale de 300 000 euros, qui est occupé par une dame de 80 ans. Les statistiques prévoient une espérance de vie moyenne de 91 ans, soit une différence de 11 ans. Ces 11 années de loyer (soit mille euros par mois qui totalisent 132 000 euros) vont être déduites du prix de vente, sans aucune fiscalité pour l’acquéreur ! C’est appelé plus communément le “reste à vendre”. Ce “Reste à vendre” est réparti en bouquet, puis le solde en rentes.
Soit :
300.000€ – 132.000€ = 168.000€ (reste à vendre)
168.000€ – 50.000€ (Bouquet) = 118.000€ (capital rente)
132.000€ : 11ans (espérance de vie) = 1000€/mois (rente)
Concrètement, pour le vendeur, cela représente un réel complément de revenu perçu durant plusieurs années avec une fiscalité allégée (seulement 30 % du montant de la rente annuelle est imposable !).
En outre, acheter en viager ne nécessite pas de recourir à un financement bancaire : L’acquéreur investit une somme d’argent comptant représentant le bouquet lors de la signature de l’acte authentique et le solde sous forme de rente durant la vie du vendeur. Il est possible de revendre à tout moment le contrat de viager sansattendre le décès du vendeur. L’acheteur n’a ainsi pas besoin de verser la totalité de la somme le jour de l’achat et le vendeur est assuré de recevoir une rente (réel complément de revenus) jusqu’à la fin de sa vie tout en restant dans son logement. Comme pour toute vente immobilière, l’acheteur prend à sa charge les frais de notaire. En outre, une clause résolutoire permet au vendeur de sécuriser les paiements : si l’acheteur venait à ne plus verser de rentes, cette clause permet au vendeur de reprendre son bien et de garder toutes les sommes versées par l’acquéreur. Tous ces avantages font de l’investissement en viager un placement offrant l’une des meilleures rentabilités immobilières du marché avec un rendement moyen de 7 à 9 % sur le long terme.