La SCI constitue une solution en vue d’acquérir les murs d’une entreprise familiale ou commerciale. Elle permet d’organiser l’acquisition, la gestion commune ainsi que la transmission du bien immobilier tout en le dématérialisant. En effet, le bien en question est alors représenté par des parts sociales.
Avantages
1. 1.La transmission exonérée d’impôts
Dans le cadre d’une SCI familiale, chaque parent peut transmettre, tous les quinze ans, à chacun de ses enfants, 100 000€ sans payer d’impôts. Sur la même durée, les grands-parents peuvent transmettre à chacun de leurs petits-enfants 31 865€ sans payer d’impôts.Si ces sommes constituent des parts de SCI, les héritiers retirent un avantage du fait que la valeur de ces parts s’avère généralement inférieure à la valeur réelle du bien, car elles sont plus difficiles à vendre que le bien. En outre, la valeur des parts est calculée sur l’actif net de la SCI même si elle est endettée.
1. 2.L’achat croisé
Ce montage particulier protège les personnes non mariées. La propriété d’un bien est alors décomposée en nue-propriété et en usufruit. Chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l’autre. En cas de décès d’un associé, l’autre associé ne peut être expulsé par les héritiers du premier.
1. 3.L’immobilier d’entreprise
Un entrepreneur a la possibilité d’acheter des locaux et de les louer à sa propre société. Ce dispositif l’autorise à:
• Transmettre son bien plus facilement à ses héritiers
• Mettre à l’abri ses locaux en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s’est portée garante)
• Diminuer son actif social, donc son prix, afin de trouver plus facilement des repreneurs.
1. 4.L’indivision
L’indivision est le statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès, les époux mariés lors d’une séparation de biens, ainsi que les pacsés ou les concubins dès lors qu’ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens.Dans le cadre d’une SCI, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts communs en cas de blocage.Par ailleurs, si un associé rencontre des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts en acquittant les seuls droits d’enregistrement au taux de 5%. À l’inverse, dans le cas d’une indivision, il faudrait procéder à une vente classique avec intervention d’un notaire.
Règles de fiscalité générale
La SCI n’étant pas une société commerciale, elle n’est pas tenue de publier ses comptes. En revanche, elle doit pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale et doit établir une déclaration annuelle de résultats.La SCI déclare ses revenus ainsi que la répartition de ses bénéfices ou pertes entre associés, mais n’acquitte pas d’impôt sur le revenu.Les associés sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu’un associé est une personne morale (société). Dans ce cas, les bénéfices constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.En cas de déficits, l’associé les impute à son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ou bien il les compense avec d’autres bénéfices fonciers.En cas de vente d’un immeuble détenu par la SCI, l’éventuelle plus-value est taxée comme le sont les particuliers, avec des exonérations similaires. Ainsi, la plus-value issue de la vente d’un immeuble est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Après une durée de 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux.
En définitive, la SCI présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux, mais ne constitue pas pour autant une solution miracle pour échapper à l’impôt. Afin de déterminer si cette solution est la mieux adaptée à votre cas, prenez conseil auprès d’un notaire ou d’un professionnel de l’immobilier.