Afin d’établir un état des lieux du marché des villas de luxe sur la Côte d’Azur, nous avons donné la parole à Benjamin Mondou, Directeur des huit agences du Groupe Century 21 Lafage Transactions, Laurent Merengone, fondateur du Cabinet Merengone & Associés et Christian Baldoni, gérant de du Groupe Grand Bleu Immobilier. Interview croisée.
Benjamin Mondou est le Directeur des huit agences du Groupe Century 21, lequel couvre les métiers de la tran-saction d’habitations et de commerces, l’immobilier neuf, la gestion locative et la gestion de copropriété, la location à l’année et location de vacances depuis Nice Carré d’Or jusqu’à Beaulieu-sur-Mer.
«Selon moi, une villa de luxe est une demeure qui remplit tous les critères de l’excellence sur la Côte d’Azur: une vue remarquable, un bel extérieur, des prestations exclusives, un environnement paisible et un ensoleillement maximal. Mes agences du Mont Boron, de Villefranche et de Beaulieu jouissent d’un savoir-faire reconnu en la matière. Cela étant, mon agence de Nice Carré d’Or vient de vendre une luxueuse propriété sur les hauteurs de la ville — toutes mes struc-tures ont accès au portefeuille du Groupe. J’anticipais un ralentissement de ce marché avec la survenue de la crise sanitaire, mais, contre toute attente, les villas très haut de gamme ont fait l’objet d’une demande soutenue. En effet, de nombreux acquéreurs en provenance de Paris, Lille, Strasbourg et Bordeaux ont décidé d’acquérir un très beau pied-à-terre sur la Côte d’Azur. En outre, certains acquéreurs étrangers, essentiellement Belges et Scandinaves, sont par-venus à se déplacer pour concrétiser leur achat. Victime de son succès, le marché commence à donner des signes de déséquilibre en raison d’une demande supérieure à l’offre sur le créneau des biens affichés entre deux et sept millions d’euros. L’effet Covid est sensible: les acquéreurs affichent une volonté de vivre à l’extérieur, de profiter de la piscine et d’une vue somptueuse. Les emplacements privilégiés se situent entre le mont Boron et le Cap Ferrat, ainsi que sur les collines de Gairaut, Rimiez ou encore Aspremont. Par ailleurs, les acquéreurs cherchent des villas en parfait état et ne requérant pas de travaux.»
Sous la direction de Laurent Merengone, le Cabinet Merengone & Associés vient de fêter son 10e anniversaire. «Nos équipes couvrent l’ensemble du département des Alpes-Maritimes, de Cannes jusqu’à Menton. Nous nous consacrons essentiellement à la transaction de biens rési-dentiels dans les segments du moyen et haut de gamme, mais nous réalisons également la commercialisation de murs professionnels. Concernant le marché des villas de luxe, l’emplacement demeure un critère primordial. À cet égard, les secteurs de caps (cap Ferrat, cap d’Antibes et Roquebrune-Cap-Martin) incarnent autant d’adresses de référence. Une très belle vue mer s’avère également décisive. Ainsi, nous venons de réaliser la visite d’une superbe propriété, mais nos clients acquéreurs ont estimé que la vue mer n’était pas satisfaisante au regard du prix affiché.
Néanmoins, certains secteurs tels que Mougins et Valbonne peuvent faire exception à la règle, notamment en raison de leur proximité avec le Lycée International et les parcours de golf, lesquels séduisent une clientèle majoritairement anglo-saxonne et scandinave. Par ailleurs, la crise sanitaire a provoqué une évolution radicale dans la typologie de nos clients. Nous accueillons désormais un nombre significatif d’actifs pari-siens, assez jeunes et qui, grâce au travail à distance, choisissent de s’installer dans une villa au bord de l’eau plutôt que dans le 16e arrondissement. Tel est également le cas pour une clientèle de jeunes retraités qui vendent leur appartement parisien et profitent de la plus-value réalisée pour s’offrir une belle demeure dans notre région. En outre, malgré les confinements successifs, nous observons une hausse de 1,3% des prix ainsi qu’une augmentation du volume de transactions. Les acquéreurs privilégient les maisons contemporaines, assez rares au regard de la demande. Par conséquent, les nombreuses villas provençales actuellement disponibles se vendent plus lentement, même si elles disposent d’un vaste terrain et d’une piscine. En définitive, les taux d’emprunts demeurent historiquement bas, mais rien ne dit que ces conditions favorables dureront. Il convient d’en profiter maintenant.»Grand Bleu Immobilier compte cinq agences à Nice qui interviennent essentiellement sur les secteurs de Cimiez, des collines niçoises et du Carré d’Or, dans les domaines de la transaction, de la location et de la gestion locative.
Selon Christian Baldoni, gérant de l’enseigne, une villa de luxe se définit par un ensemble de critères, plutôt qu’un prix.«Pour des biens dont la valeur dépasse les deux millions d’euros, nos clients orientent souvent leurs recherches vers Beaulieu, mais l’offre y est très rare. Villefranche et le mont Boron figurent également parmi les emplacements les plus prisés. Lorsqu’ils ne parviennent pas à trouver une villa dans ces secteurs, les acquéreurs s’adressent à nous afin de trouver un bien à Cimiez, Rimiez ou Gairaut — ce quartier a longtemps constitué un lieu de villégiature privilégié par la bourgeoisie niçoise. À Nice, le marché de l’immobilier a été impacté de façon inattendue par la crise sanitaire. Dès le mois de mars 2020, nous avons reçu un afflux de demandes pour de très belles résidences, à l’image de l’hôtel particulier situé à Cimiez que nous avons vendu à des acquéreurs parisiens pour 1,4 million d’euros, sachant que le bien requérait environ un million d’euros de travaux. Dans la foulée, nous avons vendu un second hôtel particulier affiché à 1,5 million d’euros, ainsi qu’un somptueux appartement à 1,4 mil-lion d’euros. Depuis, la demande demeure soutenue pour les biens aux prestations exclusives. Sur les collines, nous avons vendu de nombreuses villas dont les prix dépassent le million d’euros, essentiellement à des actifs locaux. Par ailleurs, à Beaulieu, j’ai également vendu un très bel appartement à un client russe, qui n’a pas pu se déplacer: il s’est décidé après une seule visite en vidéo. Par conséquent, les produits haut de gamme deviennent rares.
Nous accueillons également un nombre croissant d’acquéreurs parisiens, en quête d’une belle résidence secondaire ou d’un investissement locatif sur la Côte d’Azur. La clientèle anglaise est devenue rare. Or ces clients privilégiaient les maisons provençales typiques, contrairement aux acquéreurs actuels qui cherchent en priorité des villas contemporaines.»
