Afin de réaliser un investissement locatif à Nice, Frédéric s’est mis en quête d’un studio sans avoir recours à un professionnel de l’immobilier. Récit.
Quel a été le déclencheur de votre recherche d’un bien immobilier à Nice ?
Mon activité professionnelle étant liée à l’événementiel, la crise sanitaire a provoqué un ralentissement qui m’a donné l’occasion de concrétiser mon projet d’achat immobilier. Mes critères de recherche incluaient un budget de 10 000 euros pour les travaux de rénovation. Géographiquement, je voulais que ce bien soit situé dans l’hyper centre : à proximité du Vieux Nice, du port, de la Coulée Verte, soit autant de lieux attractifs qui pourraient séduire les locataires potentiels, que ce soit pour une location d’une semaine ou à l’année. J’ai fini par trouver un bien qui répondait à ces critères : il est situé près de la Tête au Carré, avenue Pauliani.
Comment s’est déroulée la phase de recherche ?
J’ai entamé mes recherches au mois de mai, au sortir du premier confinement. Les quelques agences que j’avais contactées ne m’ayant pas proposé grand-chose, je me suis mis en tête de trouver ce bien sans l’aide d’un professionnel. Je me suis alors plongé dans les petites annonces et j’ai commencé à visiter des studios, les uns après les autres. Mais souvent, lors de ces visites, je croisais les mêmes agents. J’ai fini par sympathiser avec Nolwenn Hervé, négociatrice de l’agence ORPI Immobilière GTI qui a compris, en m’accompagnant lors de plusieurs visites, quel était le profil précis du bien que je cherchais : hormis l’emplacement, je voulais un environnement calme ainsi qu’un bien que je puisse refaire à mon goût avec un montant de travaux raisonnable. Sa connaissance du marché, et en particulier du processus de rénovation, m’a convaincu. En fin de compte, avec son aide, j’ai pu trouver un bien et signer le compromis de vente en un mois et demi, après une négociation de prix de vente qui s’est soldée par une baisse de prix de l’ordre de 10% – de quoi compenser une partie des frais de notaire. Aujourd’hui, ce studio est sur le marché, prêt à accueillir un locataire.
Quelles ont été les bonnes et les mauvaises surprises de cette opération ?
Il n’y a pas eu de catastrophe, mais j’ai rapidement réalisé que je perdais mon temps et mon énergie à effectuer moi-même cette prospection, puisque je croisais lors de chaque visite des agents qui avaient, naturellement, une meilleure maîtrise du marché et de la façon d’optimiser une recherche. Les bonnes surprises sont venues de ma collaboration avec la négociatrice de l’agence ORPI Immobilière GTI à qui j’ai fait confiance : l’opération s’est déroulée en parfaite transparence. J’ai notamment bénéficié de ses éclairages sur les diagnostics à effectuer et sur la question des pénalités en cours au sein des copropriétés. Je n’avais pas conscience de l’importance de ces aspects, or la visite finale chez le notaire a confirmé que cette professionnelle m’avait donné de précieux conseils. Le retour du premier locataire dira si d’autres surprises m’attendent, mais, jusqu’à présent, l’opération s’est avérée fluide. En attendant, je suis confiant.
Quels conseils donneriez-vous aux lecteurs d’Évidence Immobilière qui souhaiteraient acquérir leur premier bien à vocation locative ?
Je vous encourage à soigner le processus de recherche, avant d’effectuer vos premières visites. Personnellement, je n’y connaissais pas grand-chose avant de me lancer, mais j’ai énormément appris en fréquentant les forums spécialisés dans l’immobilier. En particulier sur les détails à vérifier au cours de la visite et sur des questions telles que la répartition des responsabilités entre le propriétaire et le locataire. Je vous recommande également de faire appel à un professionnel avec qui vous pouvez échanger en toute confiance car, même en se renseignant sur internet, un particulier ne peut pas maîtriser le sujet autant qu’un spécialiste dont c’est le métier. Il convient également d’affiner ses critères de recherche afin d’être le plus réactif possible, lorsque vous trouvez un bien qui vous convient vraiment. Sinon, vous risquez de perdre beaucoup de temps à visiter des biens qui ne vous correspondent pas. Par ailleurs, le marché bouge vite ; les biens de qualité se vendent rapidement. Il faut être capable de faire une offre pertinente au bon moment, sans quoi le bien vous passe sous le nez car nombreux sont les acquéreurs qui cherchent un bien à Nice, souvent en provenance de la France entière. Enfin, soyez réaliste sur vos capacités financières et sur la totalité des frais générés par la transaction et les éventuels travaux à réaliser. Arrivez sur le marché avec un budget finalisé et, le cas échéant, validé par la banque. Rien de pire qu’un coup de cœur qui vous échappe par manque de préparation. Dans mon cas, je disposais d’un apport qui a été complété par un emprunt, lequel a nécessité plus plus d’un mois d’étude avant d’obtenir l’accord de ma banque.