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Agence Castel : au cœur des envies

Implantée au 25 rue Bonaparte, en plein cœur du quartier du port, l’Agence Castel est spécialisée dans la transaction à Nice et se distingue par ses opérations de communication innovantes. Entretien avec Laura Lili, directrice de l’enseigne.

Dans votre secteur de prédilection, quelle est la typologie des biens les plus recherchés par les acquéreurs ?

Nous intervenons dans toute la ville de Nice, mais j’éprouve un attachement particulier pour le quartier du port où j’ai grandi, où je réside et où se situe l’Agence Castel. Naturellement, j’ai développé une connaissance approfondie de ce périmètre, au bénéfice de mes clients. Les acquéreurs privilégient les appartements avec 2 ou 3 pièces, situés en étage élevé et disposant, idéalement, d’un ascenseur et d’un balcon ou d’une terrasse. Récemment, j’ai vendu un 2 pièces pour 349000 euros et un 3 pièces pour 475 000 euros. Auparavant, ces prix donnaient respectivement accès à un 3 pièces et un 4 pièces. Néanmoins, les prix ont subi une hausse marquée au cours des dernières années, en raison, d’une part, du fort engouement dont jouit le quartier du port et, d’autre part, de l’afflux d’acquéreurs engendré par la crise sanitaire. Ainsi, les biens jouissant d’une vue sur le port peuvent atteindre 12000 €/m2. Les rues qui mènent à la place du Pin et à la place Garibaldi sont particulièrement recherchées.

Aujourd’hui, quel est le profil de votre clientèle ?

Nous accueillons un nombre croissant d’acquéreurs parisiens, tandis que la part des Niçois se réduit. Dans notre secteur, les locaux ont tendance à privilégier l’investissement locatif, désormais. En outre,depuis la levée des restrictions, la clientèle étrangère est de retour. Ainsi, les transactions se répartissent à parts égales entre les résidences principales et les résidences secondaires. À titre de comparaison, le Carré d’Or rassemble de nombreuses professions libérales, ainsi qu’un nombre élevé de biens en location saisonnière, de sorte que la période hivernale y est plus calme qu’au Port. En effet, les nombreux commerces de proximité, bars et restaurants de notre quartier lui confèrent un caractère dynamique et convivial tout au long de l’année.

L’offre est rare, désormais. Quel est l’impact du manque de biens à la vente sur votre marché ?

En effet, la demande est largement supérieure à l’offre. Par conséquent, un bien peut être vendu en une semaine, car dès qu’il est proposé à la vente, une vingtaine d’acquéreurs manifestent leur intérêt. Ainsi, les prix ont subi une hausse de l’ordre de 10 %. Outre le fait que chacun cherche un bien disposant d’un espace extérieur, le fait d’avoir accès à pied aux commodités et aux transports en commun est également devenu un critère déterminant. La hausse du coût du carburant et les contraintes liées à l’utilisation de la voiture pèsent de façon significative dans la décision d’achat d’une résidence.

Comment l’Agence Castel se distingue-t-elle de la concurrence ?

Les nombreuses années durant lesquelles j’ai vécu aux États-Unis m’ont rendue particulièrement créative, en matière de marketing. Ma dernière innovation a consisté à développer une ligne de sous-bocks en silicone, aux couleurs de l’Agence Castel. J’ai intégré notre QR code afin que vous puissiez parcourir nos biens lors d’un moment de détente, sur la belle terrasse de nos amis du Comptoir Central Électrique, situé place du Pin, à 50 mètres de notre agence.

Laura Lili directrice de l’agence

Libération : le nouveau centre-ville

Afin de dresser un état des lieux de ce quartier de plus en plus populaire — au bon sens du terme — voici l’avis de trois spécialistes de la Libération: Stéphane Blanco, Directeur associé du Groupe Palais Immobilier; Isabelle Poiraud, qui dirige l’agence Stéphane Plaza Nice Nord et Graziano Di Luisa, expert transaction au sein d’Info Conseil Immobilier. Fort de 10 enseignes dont 7 sont implantées à Nice, le Groupe Palais Immobilier a repris en 2021 une agence implantée dans le quartier de la Libération depuis 43 ans — la seule située sur la place du Général de Gaulle. Directeur associé du Groupe, Stéphane Blanco observe que la demande pour les appartements 2 et 3 pièces constituent l’essentiel de la demande.

« Pour des surfaces voisines de 60 m2, les acquéreurs disposent de budgets oscillant entre 250 000 et 400 000 euros. Les recherches concernent principalement la résidence principale, car les acquéreurs sont séduits par la convivialité de ce quartier populaire aux nombreux commerces et qui permet, grâce au tramway, d’accéder au bord de mer en quelques minutes. Victime de son succès, le secteur est néanmoins marqué par un fort déséquilibre entre une offre rare et une demande en hausse constante. Par conséquent, les prix affichent une hausse qui varie au gré des emplacements. En moyenne, les beaux produits sont accessibles entre 4 500 et 5 000 €/m2. Cependant, au regard du profil des acquéreurs — soit une majorité d’actifs locaux — les tarifs ne sont pas soumis aux envolées qui caractérisent certains quartiers plus exclusifs, prisés par les acquéreurs étrangers. Par ailleurs, le quartier regorge de ruelles pittoresques, de villas Belle Époque et de charmantes maisons niçoises qui ajoutent encore au cachet de la Libération. Enfin, nous recevons également de nombreuses demandes concernant des investissements locatifs, compte tenu de la proximité de la faculté de science. »

Directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Nice Nord, Isabelle Poiraud et ses équipes sont spécialisées dans la transaction, la location et la gestion locative.

« Dans le secteur de la Libération, la clientèle d’acquéreurs est constituée à 90 % d’actifs locaux en quête d’une résidence principale, soit des 2 pièces et 3 pièces. Les 10 % restants concernent les studios, qui sont prisés par les investisseurs, ainsi que par les parents dont les enfants étudient à la faculté de Valrose. Tous types de biens confondus, la demande se concentre sur les appartements situés en étage élevé et jouissant d’un espace extérieur, mais ces produits sont rares, du fait de la prépondérance des immeubles bourgeois dans notre quartier — la plupart ne disposent que d’un balcon filant. Les prix moyens débutent aux environs de 120 000 euros pour un studio, 200 000 euros pour un 2 pièces et 320 000 euros pour un 3 pièces. Compte tenu des nombreux aménagements dont notre secteur a bénéficié au cours des dernières années, on observe un déplacement du centre-ville de l’avenue Jean Médecin vers le périmètre de la Libération, ainsi qu’une hausse des prix. Cette tendance est renforcée par la rareté des biens disponibles à la vente. Les emplacements les plus prisés se situent sur les artères voisines du marché, aux abords de l’église Jeanne d’Arc, dans la rue Fragonard et les artères perpendiculaires aux avenues Borriglione et Malaussena. Les rues Trachel et Vernier s’avèrent moins prisées, mais offrent de belles opportunités d’investissement et de rentabilité future. »

Porté par les compétences et l’expérience de M. Graziano Di Luisa, l’agence Info Conseil Immobilier se consacre à la transaction, tandis que le Cabinet RASORI est spécialisé dans la location et la gestion.

« Voilà 20 ans que nous sommes implantés dans le secteur de la Libération. Nous avons ainsi pu constater et accompagner la trajectoire de ce quartier au fur et à mesure de ses changements. Autrefois considéré par les acquéreurs comme le quartier nord de la ville, il fait désormais partie du centre élargi de Nice, grâce notamment à l’implantation du tramway en 2007 qui l’a rapproché de la mer. Par ailleurs, la mise en valeur de son marché journalier et la piétonisation de certaines rues l’ont rendu encore plus populaire — dans le bon sens du terme. Ces améliorations notables ont engendré une très nette augmentation du prix moyen au m2et de l’acceptabilité des clients à payer un tel prix. Autrefois synonyme de solution par défaut pour certains, il constitue aujourd’hui le premier choix pour la plupart des prospects qui me contactent en vue de visiter les appartements que je commercialise à la Libé, comme on le nomme aujourd’hui. Jadis mal aimées, certaines artères telles que la rue Vernier ont aujourd’hui toute leur place dans le périmètre de recherche des acheteurs. Porté par des conditions attractives de financement et d’octroi de prêts immobiliers, le marché de l’immobilier dans le quartier de la Libération se porte très bien, à ce jour, grâce à ses multiples atouts en matière de commodités, d’infrastructures et d’habitat. »

Stéphane_Blanco_ROND

Stephane Blanco GROUPE PALAIS IMMOBILIER

Isabelle_Poiraud__ROND Isabelle Poiraud STÉPHANE PLAZA IMMOBILIERNICE NORD

Graziano_Di_Luisa_ROND Graziano Di Luisa INFO CONSEIL IMMOBILIER

Promenade des Anglais : le marché de la première ligne

Pour faire le point sur ce secteur fort prisé, nous donnons la parole à Grégory Dascenzio, gérant de l’agence 5 Promenade, Delphine Chouchana, directrice de l’agence RE/MAX Azur Signature et Kirkor Ajderhanyan, dirigeant de l’enseigne 107 Promenade.

Fondée en 1965, l’enseigne 5 Promenade aujourd’hui gérée par Grégory Dascenzio est la première agence immobilière à s’être implantée sur la prestigieuse Promenade des Anglais !

« Spécialistes de la transaction, de la gestion et de la location, nous intervenons sur un périmètre centré sur la Promenade et le Carré d’Or, avec une prédilection pour les biens jouissant d’une vue mer. Actuellement, nous accueil- lons un nombre important d’investisseurs en quête de stu- dios et de 2 pièces. Nous avons également accompagné de nombreux parisiens désireux de disposer d’un pied-à-terre à Nice qui leur permette de travailler à distance et de profi- ter des conditions privilégiées de notre région. La vue mer et la proximité du centre-ville constituent pour eux autant de facteurs décisifs. Compte tenu des différents secteurs qui composent la Promenade, les prix y varient sensible- ment. Néanmoins, les récents travaux d’embellissement et l’arrivée du tramway ont incité les acquéreurs à étendre le périmètre de leur recherche. On distingue trois secteurs : le premier secteur s’étend du quai des États-Unis jusqu’au Negresco ; le deuxième va jusqu’à Fabron, tandis que le troisième y débute et se poursuit en direction de l’aéroport. Plus on approche du centre-ville, plus les prix augmentent. Globalement, le ticket d’entrée se situe au voisinage de 250 000 € pour un studio de 30 m2. Les 2 pièces en étage élevé et jouissant d’une rénovation récente deviennent accessibles aux environs de 450 000 €. Néanmoins, la rareté est telle que les prix ont connu une hausse marquée en 2020 et 2021, soutenue par l’afflux des investisseurs en quête de biens dédiés à la location saisonnière. En outre, depuis le début de la crise sanitaire, la clientèle a sensiblement évolué : aujourd’hui, 80 % des acquéreurs sont français. »

Sous la direction de Delphine Chouchana, l’agence RE/ MAX Azur Signature se consacre à l’immobilier résidentiel et professionnel, ainsi qu’aux produits de luxe, par le biais de son département RE/MAX Collection.

« Actuellement, nous développons le secteur du neuf et de la VEFA. Au sein de notre enseigne, chaque secteur de la ville est attribué à un spécialiste. Nous intervenons également dans le Var, grâce à notre agence implantée à Draguignan. Né à Denver au Colorado en 1973, RE/MAX est depuis plusieurs années le réseau qui réalise le plus de transactions immobilières dans le monde. Avec 137 000 agents dans 130 pays, RE/MAX est également le 1er réseau d’agences immobilières en Europe, avec une vente toutes les 4 minutes. En France, le réseau est en plein essor avec près de 100 agences dont 4 implantées dans la région, et plus de 1250 agents. Sur la Promenade, les acquéreurs privilégient les biens allant du studio au 3 pièces. Les étrangers et les Parisiens attendent souvent des prestations luxueuses. Par conséquent, les tarifs s’avèrent plutôt élevés, à l’image du bien que nous avons vendu récemment : un 3 pièces de 90 m2, à rénover, qui a trouvé preneur à 710 000 €. Au cœur de la crise sanitaire, le marché a fait preuve de résilience. Dès le mois de mai 2021, la demande a augmenté tandis que l’offre demeurait limitée, imposant aux prix une tendance haussière. Désormais, les étrangers sont de retour, ainsi que les clients nationaux en provenance d’autres régions et notamment de Paris. Ils privilégient les biens jouissant d’une belle vue et d’un espace extérieur. »

Partenaire de Keller Williams — premier réseau d’immobilier mondial qui regroupe plus de 190 000 membres — l’agence 107 Promenade est dirigée par Kirkor Ajderhanyan et son épouse Karine, qui travaillent avec leurs enfants Teni et Garen.

« 2021 a été une année record ! L’incertitude économique générée par la crise sanitaire a renvoyé nos clients vers l’immobilier, valeur refuge quand il est bien placé. Tel est le cas du front de mer niçois qui bénéficie d’un cadre naturel exceptionnel, mais dont l’offre est forcément limitée. Nous avons réalisé la vente de plusieurs appartements de grand luxe prisés par la clientèle française et internationale à haut pouvoir d’achat. Les investisseurs sont à la recherche de tous types de produits disponibles : du studio jusqu’au petit 3 pièces, pour des budgets compris entre 250000 et 550/600000 €. Si, en 2011, les prix des studios démarraient à 150 000 €, aujourd’hui il ne s’en trouve pas à moins de 250 000 €. Pour les 2 pièces, le prix minimum est passé de 250/280 000 € à 350 000 €. Et celui des 3 pièces, de 350/380000 € à 450000 €. Il y a quelques années encore, le front de mer niçois se divisait en trois secteurs : le quai Rauba Capeu et le quai des États-Unis, puis La Promenade, du Méridien à Magnan. Au-delà, l’immobilier était beaucoup moins valorisé. La mise en service de la ligne de tramway Ligne 2 et le développement de l’ouest de la ville ont complètement changé la donne. Les biens situés sur le secteur Magnan — les Bosquets— Carras se sont tous très bien vendus. Ils bénéficient d’une orientation sud-est avec une vue mer – cap de Nice très agréable. Pour l’année 2022, la tendance devrait se poursuivre. »

Delphine CHOUCHANA ROND Kirkor Aiderhanyan ROND Photo article blog

Rencontre avec… Le Cabinet Loquis

Le Cabinet Loquis fondé en 1987, par Michel et Corine Oggero, vous accueille depuis 1994, Place Alexandre Médecin (ex Place St Maurice), avec Charles-Henri et Emilie, ses collaborateurs qui partagent pleinement l’esprit bienveillant de l’agence. La connaissance du marché mais également l’écoute et le sens du service ont forgé la réputation du Cabinet depuis toutes ces années. De l’estimation gratuite à la vente en passant par la décoration d’intérieur, l’agence est spécialiste de Nice Nord et des collines niçoises: Gairaut, Aspremont, Falicon, Mantéga Righi, Pessicart ou Cyrnos.

Nice Nord est en pleine évolution. Le marché, dans ce secteur de Nice, est très dynamique, proche des commodités, des écoles, de la faculté de science et de l’accès à l’autoroute, sans oublier le tramway. Toute l’équipe est à l’écoute des futurs acquéreurs afin de leur proposer un bien en adéquation avec leur demande. Pour cela, ce quartier a le grand avantage d’offrir un large panel de produits pour toutes les bourses.

Après une légère baisse cet été, les transactions repartent à la hausse pour ce dernier trimestre, tant du côté des acquéreurs que des vendeurs, laissant augurer une bonne année 2022. Grâce à ces perspectives de croissance, le Cabinet envisage le recrutement de nouveaux collaborateurs pour l’année à venir.

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Les vues mer à Nice… un privilège recherché

À l’heure où les acquéreurs donnent la priorité absolue aux biens ouverts sur l’extérieur, Evidence Immobilière donne la parole à Emmanuel Bertein, directeur commercial du groupe Blue Square, Francis Giraldi, directeur de l’Immobilière Roseland et Tanguy Desmarchelier, à la tête des 4 agences ORPI Riviera TS Immobilier, afin de faire le point sur le marché des biens offrant une vue sur la mer. Interview croisée.

Dirigée par Emmanuel Bertein, l’agence Blue Square établie au 50 Promenade des Anglais compte parmi les huit enseignes françaises du Groupe, lequel fête sa onzième année d’activité. «Si besoin était, la crise sanitaire a confirmé l’attractivité du marché niçois. Bien qu’elle soit encore limitée dans ses déplacements, la clientèle étrangère témoigne toujours d’un engouement soutenu pour la ville. À ce jour, nous n’avons pas relevé d’impact sur les prix, mais les acquéreurs se tournent résolument vers les biens disposant d’un espace extérieur. Les villas individuelles avec jardin et piscine, notamment, font l’objet d’une demande soutenue. La vue mer constitue un critère de recherche fréquent, mais il ne suffit pas à déclencher une vente. D’autres conditions doivent être remplies, telles que le niveau de prestation offert, la qualité du réseau internet, la présence d’un extérieur et, bien entendu, l’emplacement. À cet égard, le succès des appartements situés sur la Promenade des Anglais ne se dément pas. Naturellement, les prix reflètent la renommée de ce prestigieux emplacement: ils débutent aux environs de 9 000 euros le mètre carré. Dans les quartiers du mont Boron, de Fabron et de Cimiez, les appartements jouissant d’une vue dégagée font également figure de valeur sûre. Jouissant d’un emplacement privilégié au cœur de la Promenade des Anglais, notre agence dispose d’un vaste portefeuille de biens et centralise une forte demande de clients acheteurs, à Nice et dans les villes voisines.»

Forte de 2 agences, l’Immobilière Roseland est établie à Nice depuis plus de 20 ans. L’enseigne a développé un savoir-faire reconnu dans les domaines de la gestion location et de la transaction. « Malgré le contexte sanitaire actuel, le marché niçois demeure dynamique. Néanmoins, les attentes des acquéreurs ont évolué. La clientèle en provenance des grandes villes françaises — en particulier de Paris — provoque une hausse marquée de la demande sur notre marché. Or ces clients disposent souvent d’un pouvoir d’achat plus élevé que celui des actifs locaux. Leurs recherches portent en priorité sur les appartements jouissant d’un environnement calme, de grands volumes et surtout, d’une terrasse ou d’un jardin. Capables d’accueillir toute la famille, ces biens doivent également autoriser le travail à domicile, lequel s’est démocratisé durant la crise sanitaire. La bande littorale et les collines de Nice ouest comportent un grand nombre d’appartements dotés de vastes terrasses et font, par conséquent, l’objet d’un engouement marqué. Toutefois, l’offre demeurant inférieure à la demande, les prix des biens de qualité ont tendance à augmenter. Ceux qui bénéficient de généreuses vues sur la mer et la baie des anges s’avèrent très prisés par la clientèle étrangère — réduite, mais toujours présente — ainsi que par les acquéreurs en provenance des grandes métropoles françaises. Très exigeants, ces clients paient souvent comptant. Bien que les prix affichent une tendance haussière, les conditions d’emprunts actuelles permettent d’obtenir un financement au taux de 0,85% hors assurance et sur une durée de 20 ans pour les meilleurs dossiers. En somme, la période actuelle s’avère riche en opportunités pour les acquéreurs. »

Tanguy Desmarchelier dirige les 4 agences ORPI Riviera TS Immobilier situées au 68 boulevard Napoléon III, 25 boulevard Carnot, 28 boulevard Victor Hugo et récemment au 15, rue Masséna. «Forte de 32 collaborateurs spécialisés, l’enseigne se consacre essentiellement à la transaction, ainsi qu’à la gestion, la location et, depuis peu, à l’immobilier professionnel, sur un secteur qui s’étend de Beaulieu-sur-Mer à Saint-Laurent-du-Var. Comme nombre de mes confrères, j’ai été agréablement surpris par la résilience du marché au cours de l’année écoulée. Désormais, nous accueillons une nouvelle clientèle constituée d’acquéreurs français en provenance de régions extérieures à la Côte d’Azur. Le télétravail autorise désormais de nombreux actifs, notamment Lyonnais et Parisiens, à s’installer à l’année dans notre région. Cet afflux de nouveaux clients n’a pas eu d’impact significatif sur les prix, mais les transactions se concluent avec une très faible marge, voire sans négociation. Par conséquent, nous faisons face à une pénurie de biens offrant un espace extérieur. Aujourd’hui, les acquéreurs donnent la priorité absolue aux produits jouissant d’une terrasse ou d’un jardin. La vue mer arrive en deuxième position des attentes: ce critère est perçu comme un luxe, qui peut faire augmenter de 10 à 20% le prix d’un bien. Néanmoins, l’emplacement a davantage d’impact sur le prix de vente. Malgré le contexte actuel, le marché niçois affiche un dynamisme réjouissant, supporté notamment par les taux d’emprunt qui demeurent particulièrement bas. Nice incarne plus que jamais une valeur d’investissement sûre: l’aéroport situé à l’entrée de la ville permet aux actifs de rallier aisément les grandes agglomérations françaises et étrangères.

Tanguy Desmarchelier Emmanuel Bertain Francis Giraldi

Tanguy Desmarchelier

Emmanuel Bertein

Francis Giraldi

Le port de Nice : au carrefour des envies

Quartier aux multiples visages, le Port jouit d’un engouement soutenu de la part d’acquéreurs en provenance de tous horizons. Afin de préciser les contours du marché de la transaction dans ce secteur particulièrement dynamique, nous avons donné la parole à Laura Lili, Directrice de l’agence Castel, Alain Ricciotti, Directeur de l’agence Tosca et Muriel Pilet, qui dirige l’agence FIT Immobilier.

Dirigée par Laura Lili, l’Agence Castel est spécialiste de la transaction dans le marché niçois.

« Actuellement, au Port, nous recevons de nombreuses demandes pour des appartements 2 et 3 pièces, disposant d’un extérieur et en étage élevé, mais pas au-delà d’un troisième étage, car dans ce quartier, les ascenseurs sont rares. Ces requêtes émanent de clients étrangers ainsi que d’un grand nombre de Parisiens qui ont désormais la possibilité de travailler à distance. Cette clientèle fait augmenter les prix. Contre toute attente, la pandémie n’a pas perturbé le marché, au contraire. Pour un 2 pièces, le ticket d’entrée se situe autour de 250 000 euros. Récemment, nous avons en avons vendu un de 48 m², situé au 4e étage sans ascenseur et dépourvu d’extérieur pour 300 000 euros. Par ailleurs, un studio situé rue Bonaparte peut trouver acquéreur à 9 000 euros le mètre carré. Notre agence étant située dans cette rue, nous réalisons de nombreuses transactions dans cette artère qui est sans doute la plus recherchée dans le quartier du Port. Le Marais niçois jouit d’une excellente réputation qui dépasse nos frontières. Grâce à la visite virtuelle, nous avons effectué deux ventes au profit de clients étrangers qui n’avaient pas la possibilité de se déplacer, pendant le confinement. Avant la crise, la tendance était à l’investissement locatif en Airbnb. Aujourd’hui, l’exigence s’est déplacée vers le confort de vie dans le cadre de la résidence principale. Désormais, les acquéreurs veulent une pièce supplémentaire afin d’y installer leur bureau, ainsi qu’un balcon ou un jardin. Les biens qui cochent ces cases se vendent très rapidement. Ainsi, nous avons récemment vendu un 4 pièces de 100 m2 avec un balcon, lumineux, traversant, au 2e étage sans ascenseur, situé rue Cassini. Affiché à 685 000 euros, il a trouvé preneur en dix jours, sans négociation. »

Établie 13 rue Cassini – l’axe reliant le Port à la place Garibaldi – l’Agence Tosca se consacre à la transaction sous la direction d’Alain Ricciotti, expert immobilier.

« Dans le secteur du Port, les acquéreurs cherchent en priorité un bien offrant une vue sur le bassin, mais ce type de produits s’avère très rare. Les biens proches de la mer, de la place Garibaldi et ceux qui sont implantés dans les rues transversales sont également prisés. Nous enregistrons également une demande croissante pour les appartements situés dans le quartier de Riquier, jusqu’à la gare. Dans le secteur du Port, les prix affichent une hausse constante. Cela étant, en fonction des prestations offertes, ils varient de façon significative. Récemment, nous avons vendu deux biens : l’un situé place du Pin et l’autre dans la rue Cassini. Les deux ont trouvé acquéreur aux environs de 7 000 euros/m2. Avant le Covid, nous recevions de nombreux acquéreurs étrangers, en provenance notamment de l’Europe du nord. Aujourd’hui, cette clientèle est remplacée par des Parisiens qui ont la possibilité de travailler à distance. La crise a engendré des effets positifs : nous, professionnels de l’immobilier, avons eu l’occasion de développer une nouvelle façon de travailler, notamment par le biais d’outils numériques tels que la visite virtuelle. Par ailleurs, force est de constater que le marché n’a pas souffert de la crise sanitaire. En témoigne le nombre croissant d’agences qui s’ouvrent à Nice. J’estime que la concurrence est saine, car elle nous incite constamment à améliorer la qualité de nos prestations. Néanmoins, de nouveaux intermédiaires apparaissent, à l’image des mandataires, d’agences virtuelles pratiquant des honoraires low cost ou encore des groupes qui déploient plusieurs dizaines de négociateurs au sein de leurs structures. Je milite pour un accompagnement du client à chaque étape de la transaction et pour la délivrance d’une plus-value significative au travers de nos prestations, pour la satisfaction de notre clientèle.

Spécialiste de la transaction, de la gestion, de la location et du syndic, l’agence FIT Immobilier dispose d’une agence au Port et d’une seconde à Nice Ouest.

Selon Muriel Pilet, directrice de l’enseigne, « le port connaît un engouement marqué. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un premier achat en résidence principale ou d’un pied-à-terre, la demande s’avère forte. Les acquéreurs plébiscitent ce quartier très animé, proche de la mer et de la place des Pins, devenue un lieu incontournable pour la clientèle locale et touristique. Enfin, l’arrivée du TRAM permet aujourd’hui de traverser rapidement la ville d’est en ouest et a apporté, là encore, une plus-value à ce quartier qui ne cesse d’évoluer, à l’image du projet piétonnier prévu pour 2026. Les demandes sont nombreuses, l’offre rare, et les prix varient à mesure qu’on approche du port Lympia. Pour les appartements d’exception, la fourchette varie de 4 000 à 10 000 euros le m², voir plus. Cependant, et comme toujours, les appartements se vendent rapidement lorsqu’ils sont ajustés au prix du marché. Les acquéreurs étrangers qui peuvent profiter de leur liberté retrouvée succombent au charme de ce quartier à l’identité forte.

La crise sanitaire a provoqué une prise de conscience : l’habitat est devenu un enjeu encore plus important qu’il ne l’était déjà. Elle a accéléré la concrétisation de nombreux projets d’acquisition qui demeuraient en suspens. En outre, le télétravail s’est démocratisé, autorisant un nombre croissant d’acquéreurs à résider où bon leur semble. Manifestement, le quartier du Port constitue une option fort prisée. Professionnelle de l’immobilier depuis de nombreuses années, j’aime profondément ce métier.

Par conséquent, j’invite les acquéreurs à sélectionner leurs interlocuteurs avec soin et à ne pas céder aux sirènes de certains nouveaux venus, de plus en plus nombreux, qui prétendent exercer notre métier, mais dont les pratiques montrent le manque de sérieux. Pour ma part, j’attache la plus grande importance à la qualité des rapports humains, ainsi qu’à la plus-value que mon expérience et mon exigence de chaque instant me permettent d’apporter à chacun de mes clients. »

Portrait Muriel Pilet Portrait Alain Ricciotti Portrait Laura Lili

Le marché des villas de luxe

Afin d’établir un état des lieux du marché des villas de luxe sur la Côte d’Azur, nous avons donné la parole à Benjamin Mondou, Directeur des huit agences du Groupe Century 21 Lafage Transactions, Laurent Merengone, fondateur du Cabinet Merengone & Associés et Christian Baldoni, gérant de du Groupe Grand Bleu Immobilier. Interview croisée.

Benjamin Mondou est le Directeur des huit agences du Groupe Century 21, lequel couvre les métiers de la tran-saction d’habitations et de commerces, l’immobilier neuf, la gestion locative et la gestion de copropriété, la location à l’année et location de vacances depuis Nice Carré d’Or jusqu’à Beaulieu-sur-Mer.

«Selon moi, une villa de luxe est une demeure qui remplit tous les critères de l’excellence sur la Côte d’Azur: une vue remarquable, un bel extérieur, des prestations exclusives, un environnement paisible et un ensoleillement maximal. Mes agences du Mont Boron, de Villefranche et de Beaulieu jouissent d’un savoir-faire reconnu en la matière. Cela étant, mon agence de Nice Carré d’Or vient de vendre une luxueuse propriété sur les hauteurs de la ville — toutes mes struc-tures ont accès au portefeuille du Groupe. J’anticipais un ralentissement de ce marché avec la survenue de la crise sanitaire, mais, contre toute attente, les villas très haut de gamme ont fait l’objet d’une demande soutenue. En effet, de nombreux acquéreurs en provenance de Paris, Lille, Strasbourg et Bordeaux ont décidé d’acquérir un très beau pied-à-terre sur la Côte d’Azur. En outre, certains acquéreurs étrangers, essentiellement Belges et Scandinaves, sont par-venus à se déplacer pour concrétiser leur achat. Victime de son succès, le marché commence à donner des signes de déséquilibre en raison d’une demande supérieure à l’offre sur le créneau des biens affichés entre deux et sept millions d’euros. L’effet Covid est sensible: les acquéreurs affichent une volonté de vivre à l’extérieur, de profiter de la piscine et d’une vue somptueuse. Les emplacements privilégiés se situent entre le mont Boron et le Cap Ferrat, ainsi que sur les collines de Gairaut, Rimiez ou encore Aspremont. Par ailleurs, les acquéreurs cherchent des villas en parfait état et ne requérant pas de travaux.»

Sous la direction de Laurent Merengone, le Cabinet Merengone & Associés vient de fêter son 10e anniversaire. «Nos équipes couvrent l’ensemble du département des Alpes-Maritimes, de Cannes jusqu’à Menton. Nous nous consacrons essentiellement à la transaction de biens rési-dentiels dans les segments du moyen et haut de gamme, mais nous réalisons également la commercialisation de murs professionnels. Concernant le marché des villas de luxe, l’emplacement demeure un critère primordial. À cet égard, les secteurs de caps (cap Ferrat, cap d’Antibes et Roquebrune-Cap-Martin) incarnent autant d’adresses de référence. Une très belle vue mer s’avère également décisive. Ainsi, nous venons de réaliser la visite d’une superbe propriété, mais nos clients acquéreurs ont estimé que la vue mer n’était pas satisfaisante au regard du prix affiché.

Néanmoins, certains secteurs tels que Mougins et Valbonne peuvent faire exception à la règle, notamment en raison de leur proximité avec le Lycée International et les parcours de golf, lesquels séduisent une clientèle majoritairement anglo-saxonne et scandinave. Par ailleurs, la crise sanitaire a provoqué une évolution radicale dans la typologie de nos clients. Nous accueillons désormais un nombre significatif d’actifs pari-siens, assez jeunes et qui, grâce au travail à distance, choisissent de s’installer dans une villa au bord de l’eau plutôt que dans le 16e arrondissement. Tel est également le cas pour une clientèle de jeunes retraités qui vendent leur appartement parisien et profitent de la plus-value réalisée pour s’offrir une belle demeure dans notre région. En outre, malgré les confinements successifs, nous observons une hausse de 1,3% des prix ainsi qu’une augmentation du volume de transactions. Les acquéreurs privilégient les maisons contemporaines, assez rares au regard de la demande. Par conséquent, les nombreuses villas provençales actuellement disponibles se vendent plus lentement, même si elles disposent d’un vaste terrain et d’une piscine. En définitive, les taux d’emprunts demeurent historiquement bas, mais rien ne dit que ces conditions favorables dureront. Il convient d’en profiter maintenant.»Grand Bleu Immobilier compte cinq agences à Nice qui interviennent essentiellement sur les secteurs de Cimiez, des collines niçoises et du Carré d’Or, dans les domaines de la transaction, de la location et de la gestion locative.

Selon Christian Baldoni, gérant de l’enseigne, une villa de luxe se définit par un ensemble de critères, plutôt qu’un prix.«Pour des biens dont la valeur dépasse les deux millions d’euros, nos clients orientent souvent leurs recherches vers Beaulieu, mais l’offre y est très rare. Villefranche et le mont Boron figurent également parmi les emplacements les plus prisés. Lorsqu’ils ne parviennent pas à trouver une villa dans ces secteurs, les acquéreurs s’adressent à nous afin de trouver un bien à Cimiez, Rimiez ou Gairaut — ce quartier a longtemps constitué un lieu de villégiature privilégié par la bourgeoisie niçoise. À Nice, le marché de l’immobilier a été impacté de façon inattendue par la crise sanitaire. Dès le mois de mars 2020, nous avons reçu un afflux de demandes pour de très belles résidences, à l’image de l’hôtel particulier situé à Cimiez que nous avons vendu à des acquéreurs parisiens pour 1,4 million d’euros, sachant que le bien requérait environ un million d’euros de travaux. Dans la foulée, nous avons vendu un second hôtel particulier affiché à 1,5 million d’euros, ainsi qu’un somptueux appartement à 1,4 mil-lion d’euros. Depuis, la demande demeure soutenue pour les biens aux prestations exclusives. Sur les collines, nous avons vendu de nombreuses villas dont les prix dépassent le million d’euros, essentiellement à des actifs locaux. Par ailleurs, à Beaulieu, j’ai également vendu un très bel appartement à un client russe, qui n’a pas pu se déplacer: il s’est décidé après une seule visite en vidéo. Par conséquent, les produits haut de gamme deviennent rares.

Nous accueillons également un nombre croissant d’acquéreurs parisiens, en quête d’une belle résidence secondaire ou d’un investissement locatif sur la Côte d’Azur. La clientèle anglaise est devenue rare. Or ces clients privilégiaient les maisons provençales typiques, contrairement aux acquéreurs actuels qui cherchent en priorité des villas contemporaines.»

Laurent Merengone Christian Baldoni Benjamin Mondou

FOIRE AUX QUESTIONS

Comme son nom l’indique, cette nouvelle rubrique vous est dédiée. Envoyez vos questions par mail à l’adresse contact@evidence-immobiliere.comou directement sur notre page Facebook@EvidenceImmobiliere06, un expert immobilier vous répond.

Question de Michel, de Nice

Si je décide de vendre mon bien, quels sont les diagnostics que je dois obligatoirement fournir ?

Avant de mettre en vente votre bien, vous êtes tenu(e) de faire réaliser plusieurs diagnostics qui sont réunis dans un document unique, appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce document permet à l’acquéreur potentiel de connaître les caractéristiques du logement ainsi que ses éléments de sécurité. En 2021, la loi impose au vendeur de faire réaliser par un professionnel les diagnostics suivants :

Le diagnostic MÉTRAGE LOI CARREZ, qui certifie la surface du lot concerné

•Le diagnostic AMIANTE. Il concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et vise à détecter la présence d’amiante dans le logement.

•Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF. Il concerne tous les immeubles non raccordés au réseau public.

•Le diagnostic ÉLECTRICITÉ. Il évalue l’état de l’installation intérieure électrique de tout immeuble d’habitation dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

•Le diagnostic ERP évalue l’état des risques et des pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismique, potentiel radon et sols pollués) et concerne tout type d’immeuble vidé par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.

•Le diagnostic «état des nuisances sonores aériennes» doit être établi lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme.

•Le diagnostic GAZ évalue l’état de l’installation de gaz dans les immeubles d’habitation dont l’installation ou le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

•Le diagnostic MERULE détermine le risque de présence de ce champignon dans tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêté préfectoral.

•Le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne tous les immeubles bâtis, à l’exception de ceux listés à l’article R.134-1

•Le diagnostic PLOMB établit le risque d’exposition au plomb dans les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

•Le diagnostic TERMITES concerne tous les immeubles bâtis dans les zones déterminées par arrêtés préfectoraux.

Question de Julie, de Nice

Je veux acheter un bien neuf qui ouvre droit à une défiscalisation: à quel moment y aurai-je droit ?

L’acquisition d’un bien neuf dans le cadre de la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur plusieurs années. L’avantage fiscal de ce dispositif débute à la date d’achèvement des travaux (DAT). La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce, quel que soit le mois de livraison.Par ailleurs, la première location de votre bien devra survenir durant les 12 mois qui suivent la date d’acquisition.

Question de Céline, de Saint-Laurent-du-Var

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Dans le cadre du compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent tous deux à conclure la vente à un prix déterminé d’un commun accord. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice et exiger, en outre, des dommages et intérêts.La signature du compromis s’accompagne du versement, par l’acquéreur, d’une somme d’environ 5 % à 10 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie sera déduit du prix du bien lors de la signature de l’acte notarié. Dans le cadre de la promesse de vente, le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Cet engagement équivaut à une option d’exclusivité pour l’acquéreur, dont la durée est généralement limitée à deux ou trois mois. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ni proposer le bien à un autre acquéreur. En contrepartie, le candidat acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement équivalente à 10 % du prix du bien. Si la transaction a lieu, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Mais si l’acquéreur renonce à l’achat ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire, à titre de dédommagement.

VISITE GUIDÉE : BIENVENUE À CIMIEZ

Quartier résidentiel privilégié, Cimiez s’étend au nord-est du centre-ville sur la colline qui porte son nom. Devenu le lieu de villégiature de l’aristocratie anglaise à la Belle Époque, le quartier abrite plusieurs palaces aujourd’hui convertis en autant d’hôtels particuliers et appartements bourgeois. Visite guidée…

Matisse Museum, Nice

Il se murmure que jadis, la cime des arbres qui recouvraient la colline tutoyait le ciel, donnant au quartier le nom de Cimiez. Plus pragmatiques, les spécialistes considèrent que l’origine de ce nom relève davantage de l’appellation latine Cemenelum, qui aurait évolué phonétiquement pour devenir Cimiez. Luxury hotel "Excelsior Regina Palace" on hill of Cimiez. Palace built in 1896 by architect Biasini for English aristocrats and essentially Queen Victoria. Nice, French Riviera, France. July 11, 2014.

Toujours est-il que le quartier se distingue par son remarquable patrimoine de monuments datant de la période romaine jusqu’au début du XXe siècle. Porte d’entrée du site antique qui comprend trois thermes romains datant du IIe siècle, le musée archéologique accueille ainsi une collection de pièces découvertes lors de fouilles de la ville gallo-romaine. Situé à proximité, l’amphithéâtre romain est devenu un lieu de représentation fort prisé pour de nombreux concerts et spectacles, à l’image du Nice Jazz Festival qui s’est déroulé jusqu’en 2010 dans les arènes et le parc adjacent.

Au Moyen Âge, les moines franciscains bâtirent le monastère de Cimiez, qui abrite un cloître du XVIe siècle ainsi qu’un charmant musée. Ses jardins abritent une ravissante roseraie et offrent un point de vue privilégié sur le panorama de ville et du bord de mer. Somptueuse incarnation des villas aristocratiques du XVIIe siècle, le palais Gubernatis est devenu le musée Henri Matisse qui surplombe le parc des Arènes ainsi que les vestiges des vastes oliveraies qui couvraient la colline.

Ancien hôtel construit en 1896, le bâtiment le plus spectaculaire de Cimiez est le Régina. Quels hôtes de marque y ont séjourné ? La Reine Victoria, lors des longues visites hivernales sur la Riviera. En 1930, le bâtiment fut converti en appartements privés – l’un d’eux fut habité par Henri Matisse.

Parmi les splendeurs architecturales qui parsèment le quartier, citons le parc et le château de Valrose, situé au bas de la colline et abritant l’UFR sciences de l’université de Sophia-Antipolis. Sur le boulevard de Cimiez se situe l’ancien hôtel Alhambra, flamboyante incarnation du style mauresque. Enfin, en bordure du boulevard se trouve le musée national Marc Chagall. Avec le musée Matisse, ils exposent plus de 1100 oeuvres qui attirent chaque année 150 000 visiteurs.

Historiquement destiné à une population de retraités, Cimiez a connu un renouvellement remarquable de ses habitants avec l’arrivée de nombreuses familles d’actifs séduits par l’agrément d’un environnement calme et verdoyant et la proximité des crèches, écoles et collèges, commerces, transports en commun et facilité d’accès au centre-ville.