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ARRIÈRE-PAYS NIÇOIS : LE CHARME DES VALLÉES

Face à l’engouement croissant que suscite l’arrière-pays niçois,
nous donnons la parole à trois spécialistes du secteur :
Alban Leloup, directeur de Masséna Immobilier, Marc Mesiano,
responsable de l’agence Orpi GTI Vallée établie à Blausasc et
Gilles Blanchon, à la tête de l’agence Century 21 Optimmo.

Directeur de l’agence Massena Immobilier et spécialiste de la transaction dans un périmètre qui s’étend de Cannes jusqu’à Menton, en passant par l’arrière-pays, Alban Leloup s’avère fin connaisseur de ces collines verdoyantes, pour lesquelles il éprouve un attachement particulier, tant à titre professionnel que personnel.

« La crise sanitaire a provoqué un afflux massif des citadins vers les villages de l’arrière-pays. Les maisons et les appartements disposant d’un espace extérieur bénéficient d’un engouement particulier, à l’image du 3 pièces que nous proposons actuellement à la vente à Peillon, pour 169 000 euros. En moyenne, les prix des maisons s’échelonnent de 280 000 à 350 000 euros. Cependant, les demeures offrant de belles prestations peuvent atteindre 700 000 euros. Malgré la rareté de l’offre, les prix n’ont pas subi de hausse notoire. En revanche, grâce à la démocratisation du télétravail,
nous observons une nouvelle tendance : les actifs niçois acquièrent un pied-àterre à Nice et une résidence principale dans l’arrière-pays, afin de profiter au maximum de la quiétude offerte par cet
environnement privilégié. Par ailleurs, les villages proches de Monaco et du littoral, tels que Peille, Peillon et La Turbie, s’avèrent fort prisés par la clientèle
étrangère. Conjointement, les communes telles que Coaraze, Bendejun et Berre-les-Alpes recèlent de très belles villas. J’ajoute que les villages de l’arrière-pays niçois bénéficient d’un accès direct à la ville, grâce à la voie rapide, qui renforce encore leur pouvoir de séduction.»

Établie à Blausasc, l’agence ORPI GTI Vallée se consacre à la transaction, la location et la gestion locative, dans un périmètre qui couvre la vallée du Paillon, de La Trinité
jusqu’à Coaraze, Berre les Alpes ou Lucéram. Responsable de l’agence, Marc Mesiano relève que, dans ce secteur, les acquéreurs privilégient les maisons indépendantes de 4 pièces, d’une surface moyenne de 120 m2.

« Nous accueillons de nombreux clients ayant vécu en ville. Âgés d’une quarantaine d’années, en couple avec enfants, ils souhaitent acquérir leur première maison et disposent d’un budget moyen de 350 000 à 500 000 euros. Nos clients sont aussi en recherche de terrains constructibles pour des budgets allant de 150 000 à 200 000 euros. Pour l’essentiel, ces transactions concernent la résidence
principale. Nous accueillons également des actifs en provenance d’autres régions, qui ont trouvé un emploi à Nice ou à Monaco. À l’issue du premier confinement et jusqu’à présent, la vallée du Paillon a connu une hausse significative de la demande avec une augmentation des prix d’environ 10 %. Aujourd’hui, nos clients privilégient les maisons situées sur les collines de Drap, ainsi que les communes de Blausasc et de Contes, à l’image du quartier Las Ayas et du domaine de Castellar, qui offrent un environnement résidentiel préservé et jouissent de vues dégagées ». En définitive, les villages
de la vallée du Paillon jouissent d’un véritable engouement, car ils permettent à leurs résidents de vivre dans un cadre paisible et, grâce à la pénétrante, de se rendre à Nice en seulement 20 minutes, l’extension de la ligne de tramway jusqu’à Drap étant aussi prévue pour 2028.

Sous la direction de Gilles Blanchon, l’agence CENTURY 21 Optimmo se consacre à la transaction, la gestion locative et le syndic de copropriété dans la région de Nice et des communes environnantes.

« Dans l’arrière-pays, nos clients cherchent en priorité de petites maisons de 3 ou 4 pièces, accessibles avec un budget compris entre 400 000 et 600 000 euros. À 90 %, ces transactions portent sur des
résidences principales. Nombreux sont les résidents niçois désireux d’acquérir une maison et qui se dirigent vers la vallée du Var et la vallée du Paillon, où les tarifs s’avèrent plus accessibles qu’en ville.
Pour l’ensemble des biens disposant d’un espace extérieur, d’une vue dégagée, d’une place de stationnement et d’un environnement paisible, les prix ont subi une hausse sensible au cours des deux dernières années – de l’ordre de 10 %. Aujourd’hui, chaque bien correspondant à ces critères fait face à cinq acquéreurs potentiels. Dans la vallée du Var, les communes telles que Colomars, Gattières, Aspremont et Le Broc jouissent d’un vif engouement de la part des actifs qui travaillent dans la plaine du Var et peuvent ainsi s’y rendre en 30 minutes. Dans la vallée du Paillon, l’ouverture de la voie rapide qui mène à Contes a joué un rôle décisif. Dans ce secteur, les demandes portent essentiellement sur Blausasc, Bendejun et Contes. Si le prix demeure un critère décisif pour les acquéreurs, la facilité d’accès aux communes situées dans l’arrière-pays joue également un rôle primordial. À cet égard, celles qui sont desservies par la route départementale 202 bis bénéficient d’un avantage significatif. »

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Alban Leloup – MASSÉNA IMMOBILIER

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Gilles Blanchon – CENTURY 21 OPTIMMO

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Marc Mesiano – ORPI GTI VALLÉE

Côte d’Azur : le marché du luxe

Dérogeant aux lois qui régissent le marché de l’immobilier classique, le secteur azuréen du luxe se distingue par le très haut niveau d’exigence de ses acquéreurs privilégiés. Emplacements exclusifs et prestations de premier plan incarnent les piliers de ce marché, au sein duquel le prix constitue rarement un frein à l’achat.

Fondateur et Président du Groupe Century 21 Lafage Transactions et de ses dix agences implantées sur la Côte d’Azur, Benjamin Mondou relève que, depuis la crise sanitaire, la demande s’est concentrée sur les maisons, ainsi que les beaux appartements dotés d’espaces extérieurs.

«Tandis que la belle saison s’installe, la demande s’avère soutenue, autant de la part d’acquéreurs nationaux qu’étrangers. Ainsi, nous accueillons avec plaisir le retour de clients que le Covid avait tenus à distance, à l’image des Scandinaves et des Américains. Conjointement, nombreux sont les Français — en provenance, notamment, de Paris et des grandes villes du Nord — désireux de s’installer dans notre région à l’année. Aujourd’hui, la notion de bien de luxe n’est pas nécessairement corrélée au prix, mais davantage à l’emplacement. Ainsi, un studio situé dans un secteur privilégié et offrant des prestations de premier plan sera considéré comme un bien de luxe. Aujourd’hui, les emplacements les plus recherchés sont ceux dits pieds dans l’eau, tout en demeurant à proximité des commerces, ainsi que les propriétés disposant de beaux terrains. Compte tenu de la rareté de l’offre, les vendeurs sont tentés d’afficher des prix décorrélés de ceux du marché. Ils prennent le risque de provoquer une paralysie du marché. Charge à nous, professionnels de l’immobilier, de leur faire entendre raison. Par ailleurs, aujourd’hui, les acquéreurs privilégient les biens ayant bénéficié d’une rénovation de qualité. En outre, j’observe une réelle appétence pour les biens neufs, à l’image de ceux disponibles à Nice Est, à Èze, ainsi qu’à Saint-Laurent et Cagnes-sur-Mer.»

Spécialisée dans la transaction de biens moyen et haut de gamme, Nice Properties dispose de 4 agences établies à Nice, Cannes et Villefranche-sur-Mer, sous la direction de Michael Fusaro.

«L’essentiel des transactions effectuées par nos soins concerne des biens allant du pied-à-terre au prix moyen de 500000 euros, jusqu’aux belles propriétés accessibles entre 3 et 5 millions d’euros. Aujourd’hui, les acquéreurs se montrent particulièrement exigeants à l’égard des prestations offertes par les biens dont ils envisagent l’acquisition. Par conséquent, ils privilégient les produits ayant bénéficié d’une rénovation de grande qualité — effectuée, idéalement, par un architecte d’intérieur — et jouissant d’installations domotiques de premier plan, telles que la vidéosurveillance, le pilotage de la climatisation et de l’éclairage, ou encore de l’ouverture des volets à distance. Cette clientèle ayant l’habitude de fréquenter de très beaux établissements hôteliers, ils attendent un niveau de prestation équivalent, lors de l’acquisition d’un bien. Trois critères s’avèrent déterminants: la qualité de présentation du bien, la vue sur la mer et la jouissance d’un espace extérieur. Cependant, certains appartements situés dans des immeubles bourgeois — par exemple à Nice ou Beaulieu-sur-Mer — et qui sont dépourvus de terrasse trouvent aisément preneur, dès lors que le niveau de prestation requis est atteint. Malgré la pénurie de biens qui affecte actuellement de nombreuses villes de France, le marché azuréen demeure dynamique, grâce, notamment, à l’attractivité de notre région qui connaît une progression constante.»

Gérant et associé chez Nicolas PISANI & Laurent ROMOR Real Estate, Laurent Romor et ses équipes se consacrent à la transaction, la location, la location saisonnière et l’administration de biens sur un secteur qui s’étend de Menton à Nice, voire, pour le compte de certains clients, en région parisienne.

«J’estime qu’un bien est considéré de luxe dès lors qu’il dispose d’une adresse où le prix au mètre carré s’avère très élevé. À l’échelle nationale, la zone qui s’étend de Nice mont Boron jusqu’à Menton est destinée à des acquéreurs privilégiés. Conjointement, au sein de ce périmètre, les presqu’îles de Saint-Jean-Cap-Ferrat et de Roquebrune-Cap-Martin incarnent les emplacements les plus recherchés par les acquéreurs. Beaulieu et Villefranche comptent également parmi les secteurs les plus exclusifs de la région. La crise sanitaire ayant replacé le logement au cœur de nos priorités, l’approche des acquéreurs a évolué. La notion du bien-être chez soi est devenue primordiale. En outre, si l’habitation a toujours pour vocation première d’accueillir la cellule familiale, elle doit également se prêter à une activité professionnelle, désormais. Bien que le marché soit marqué, à l’échelle nationale, par une pénurie de l’offre, le secteur du luxe échappe à cette règle. En effet, un bien aux prestations exceptionnelles et qui n’est pas proposé à la vente peut néanmoins changer de propriétaire, si l’acquéreur potentiel effectue une offre intéressante. Dans le secteur du luxe, le prix ne constitue pas un frein à l’acquisition, car un produit aux qualités remarquables déroge à toute règle économique.»

Benjamin Mondou rond Benjamin Mondou Président du groupe Century 21 Lafage transactions

Laurent Romor rond Laurent Romor gérant et associé Nicolas Pisani & Laurent Romor

Michael Fusaro rond Michael Fusaro directeur de l’enseigne Nice properties

Agence Castel : au cœur des envies

Implantée au 25 rue Bonaparte, en plein cœur du quartier du port, l’Agence Castel est spécialisée dans la transaction à Nice et se distingue par ses opérations de communication innovantes. Entretien avec Laura Lili, directrice de l’enseigne.

Dans votre secteur de prédilection, quelle est la typologie des biens les plus recherchés par les acquéreurs ?

Nous intervenons dans toute la ville de Nice, mais j’éprouve un attachement particulier pour le quartier du port où j’ai grandi, où je réside et où se situe l’Agence Castel. Naturellement, j’ai développé une connaissance approfondie de ce périmètre, au bénéfice de mes clients. Les acquéreurs privilégient les appartements avec 2 ou 3 pièces, situés en étage élevé et disposant, idéalement, d’un ascenseur et d’un balcon ou d’une terrasse. Récemment, j’ai vendu un 2 pièces pour 349000 euros et un 3 pièces pour 475 000 euros. Auparavant, ces prix donnaient respectivement accès à un 3 pièces et un 4 pièces. Néanmoins, les prix ont subi une hausse marquée au cours des dernières années, en raison, d’une part, du fort engouement dont jouit le quartier du port et, d’autre part, de l’afflux d’acquéreurs engendré par la crise sanitaire. Ainsi, les biens jouissant d’une vue sur le port peuvent atteindre 12000 €/m2. Les rues qui mènent à la place du Pin et à la place Garibaldi sont particulièrement recherchées.

Aujourd’hui, quel est le profil de votre clientèle ?

Nous accueillons un nombre croissant d’acquéreurs parisiens, tandis que la part des Niçois se réduit. Dans notre secteur, les locaux ont tendance à privilégier l’investissement locatif, désormais. En outre,depuis la levée des restrictions, la clientèle étrangère est de retour. Ainsi, les transactions se répartissent à parts égales entre les résidences principales et les résidences secondaires. À titre de comparaison, le Carré d’Or rassemble de nombreuses professions libérales, ainsi qu’un nombre élevé de biens en location saisonnière, de sorte que la période hivernale y est plus calme qu’au Port. En effet, les nombreux commerces de proximité, bars et restaurants de notre quartier lui confèrent un caractère dynamique et convivial tout au long de l’année.

L’offre est rare, désormais. Quel est l’impact du manque de biens à la vente sur votre marché ?

En effet, la demande est largement supérieure à l’offre. Par conséquent, un bien peut être vendu en une semaine, car dès qu’il est proposé à la vente, une vingtaine d’acquéreurs manifestent leur intérêt. Ainsi, les prix ont subi une hausse de l’ordre de 10 %. Outre le fait que chacun cherche un bien disposant d’un espace extérieur, le fait d’avoir accès à pied aux commodités et aux transports en commun est également devenu un critère déterminant. La hausse du coût du carburant et les contraintes liées à l’utilisation de la voiture pèsent de façon significative dans la décision d’achat d’une résidence.

Comment l’Agence Castel se distingue-t-elle de la concurrence ?

Les nombreuses années durant lesquelles j’ai vécu aux États-Unis m’ont rendue particulièrement créative, en matière de marketing. Ma dernière innovation a consisté à développer une ligne de sous-bocks en silicone, aux couleurs de l’Agence Castel. J’ai intégré notre QR code afin que vous puissiez parcourir nos biens lors d’un moment de détente, sur la belle terrasse de nos amis du Comptoir Central Électrique, situé place du Pin, à 50 mètres de notre agence.

Laura Lili directrice de l’agence

Libération : le nouveau centre-ville

Afin de dresser un état des lieux de ce quartier de plus en plus populaire — au bon sens du terme — voici l’avis de trois spécialistes de la Libération: Stéphane Blanco, Directeur associé du Groupe Palais Immobilier; Isabelle Poiraud, qui dirige l’agence Stéphane Plaza Nice Nord et Graziano Di Luisa, expert transaction au sein d’Info Conseil Immobilier. Fort de 10 enseignes dont 7 sont implantées à Nice, le Groupe Palais Immobilier a repris en 2021 une agence implantée dans le quartier de la Libération depuis 43 ans — la seule située sur la place du Général de Gaulle. Directeur associé du Groupe, Stéphane Blanco observe que la demande pour les appartements 2 et 3 pièces constituent l’essentiel de la demande.

« Pour des surfaces voisines de 60 m2, les acquéreurs disposent de budgets oscillant entre 250 000 et 400 000 euros. Les recherches concernent principalement la résidence principale, car les acquéreurs sont séduits par la convivialité de ce quartier populaire aux nombreux commerces et qui permet, grâce au tramway, d’accéder au bord de mer en quelques minutes. Victime de son succès, le secteur est néanmoins marqué par un fort déséquilibre entre une offre rare et une demande en hausse constante. Par conséquent, les prix affichent une hausse qui varie au gré des emplacements. En moyenne, les beaux produits sont accessibles entre 4 500 et 5 000 €/m2. Cependant, au regard du profil des acquéreurs — soit une majorité d’actifs locaux — les tarifs ne sont pas soumis aux envolées qui caractérisent certains quartiers plus exclusifs, prisés par les acquéreurs étrangers. Par ailleurs, le quartier regorge de ruelles pittoresques, de villas Belle Époque et de charmantes maisons niçoises qui ajoutent encore au cachet de la Libération. Enfin, nous recevons également de nombreuses demandes concernant des investissements locatifs, compte tenu de la proximité de la faculté de science. »

Directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Nice Nord, Isabelle Poiraud et ses équipes sont spécialisées dans la transaction, la location et la gestion locative.

« Dans le secteur de la Libération, la clientèle d’acquéreurs est constituée à 90 % d’actifs locaux en quête d’une résidence principale, soit des 2 pièces et 3 pièces. Les 10 % restants concernent les studios, qui sont prisés par les investisseurs, ainsi que par les parents dont les enfants étudient à la faculté de Valrose. Tous types de biens confondus, la demande se concentre sur les appartements situés en étage élevé et jouissant d’un espace extérieur, mais ces produits sont rares, du fait de la prépondérance des immeubles bourgeois dans notre quartier — la plupart ne disposent que d’un balcon filant. Les prix moyens débutent aux environs de 120 000 euros pour un studio, 200 000 euros pour un 2 pièces et 320 000 euros pour un 3 pièces. Compte tenu des nombreux aménagements dont notre secteur a bénéficié au cours des dernières années, on observe un déplacement du centre-ville de l’avenue Jean Médecin vers le périmètre de la Libération, ainsi qu’une hausse des prix. Cette tendance est renforcée par la rareté des biens disponibles à la vente. Les emplacements les plus prisés se situent sur les artères voisines du marché, aux abords de l’église Jeanne d’Arc, dans la rue Fragonard et les artères perpendiculaires aux avenues Borriglione et Malaussena. Les rues Trachel et Vernier s’avèrent moins prisées, mais offrent de belles opportunités d’investissement et de rentabilité future. »

Porté par les compétences et l’expérience de M. Graziano Di Luisa, l’agence Info Conseil Immobilier se consacre à la transaction, tandis que le Cabinet RASORI est spécialisé dans la location et la gestion.

« Voilà 20 ans que nous sommes implantés dans le secteur de la Libération. Nous avons ainsi pu constater et accompagner la trajectoire de ce quartier au fur et à mesure de ses changements. Autrefois considéré par les acquéreurs comme le quartier nord de la ville, il fait désormais partie du centre élargi de Nice, grâce notamment à l’implantation du tramway en 2007 qui l’a rapproché de la mer. Par ailleurs, la mise en valeur de son marché journalier et la piétonisation de certaines rues l’ont rendu encore plus populaire — dans le bon sens du terme. Ces améliorations notables ont engendré une très nette augmentation du prix moyen au m2et de l’acceptabilité des clients à payer un tel prix. Autrefois synonyme de solution par défaut pour certains, il constitue aujourd’hui le premier choix pour la plupart des prospects qui me contactent en vue de visiter les appartements que je commercialise à la Libé, comme on le nomme aujourd’hui. Jadis mal aimées, certaines artères telles que la rue Vernier ont aujourd’hui toute leur place dans le périmètre de recherche des acheteurs. Porté par des conditions attractives de financement et d’octroi de prêts immobiliers, le marché de l’immobilier dans le quartier de la Libération se porte très bien, à ce jour, grâce à ses multiples atouts en matière de commodités, d’infrastructures et d’habitat. »

Stéphane_Blanco_ROND

Stephane Blanco GROUPE PALAIS IMMOBILIER

Isabelle_Poiraud__ROND Isabelle Poiraud STÉPHANE PLAZA IMMOBILIERNICE NORD

Graziano_Di_Luisa_ROND Graziano Di Luisa INFO CONSEIL IMMOBILIER

Le marché de la promotion à Nice : quoi de neuf ?

Promoteur coopératif, le Groupe Gambetta se consacre à la réalisation d’opérations immobilières neuves en accession libre à la propriété, ainsi qu’en accession sociale à la propriété dans le cadre du Bail Réel Solidaire. Au sein du Groupe, Sylvain Michel est le Directeur général de Gambetta Sud-Est.

« Depuis le confinement, les acquéreurs se montrent encore plus attentifs à la qualité de la conception de leur logement – espace, volume, hauteur sous plafond et superficie de l’espace extérieur constituent autant de critères décisifs. Notre priorité consiste à construire des espaces de qualités. Dans cette optique, la Métropole de Nice a récemment mis en place, avec les promoteurs, une charte dédiée à la qualité des logements neufs. En effet, il a été établi que les logements ont perdu, en moyenne, 10 m2 de surface en 10 ans et 27 cm de hauteur sous plafond en 60 ans. Il était temps d’inverser la tendance. En complément, la nouvelle règlementation RE2020 permet de construire mieux en termes d’empreinte carbone et de consommation énergétique. Cependant, pour plusieurs raisons, l’offre demeure insuffisante. À la fin de l’année 2019, plus de 100 000 unités avaient été commercialisées en France, contre 82 000 unités en 2021. Cette raréfaction de l’offre a induit une augmentation des prix, tandis que les conditions d’accès au crédit se durcissaient. En outre, le coût de la construction augmente du fait de l’accroissement du prix des matières premières et de l’énergie. En définitive, le manque de logements demeure un problème structurel. Il s’avère donc essentiel de construire plus et de construire mieux. »

Dirigée par Mathieu et Laurent Garotta, Riviera Réalisation est une entreprise familiale fondée en 1986.

« Nous nous consacrons à la promotion immobilière dans le cadre du logement, de la résidence gérée, des commerces, des locaux d’activités et des bureaux, ainsi qu’à l’activité de marchand de biens et à la réhabilitation de biens anciens. À Nice, les 2 pièces s’avèrent le plus recherché, aussi bien par les primo-accédants, jeunes actifs et familles monoparentales que par les investisseurs. Aujourd’hui, la plaine du Var accueille plusieurs programmes, où les prix sont plus abordables qu’à Nice centre. Au centre-ville, les projets sont rares et affichent des prix plus élevés. Globalement, un 2 pièces neuf est accessible à partir de 200 000 € et peut atteindre plus de 400 000 €, s’il jouit de prestations exclusives — emplacement recherché, vue mer, résidence avec piscine… Cependant, du fait de la rareté du foncier, l’offre est restreinte. La construction d’appartements de 3 et 4 pièces est fortement encouragée par les communes, mais cette offre n’est pas véritablement en phase avec la demande, car les familles monoparentales prennent le pas sur les familles nombreuses depuis plusieurs dizaines d’années. En revanche, le neuf offre de nombreux avantages : frais de notaire réduits de 7 % à près de 2,5 %, prêts à taux zéro en primo-accession, garanties décennales, absence de travaux, évolutivité du logement et économies d’énergies significatives, sans omettre le fait qu’un logement neuf peut être réalisé sur mesure et ainsi parfaitement correspondre aux attentes de son acquéreur. »

Plateforme spécialisée dans la commercialisation et la vente de programmes neufs, ineuf.com a été fondée en 2009 par Nicolas Viale.

Elle compte aujourd’hui plus de 250 conseillers en France. « Aujourd’hui, à Nice, les acquéreurs nous sollicitent aussi bien pour une résidence principale ou secondaire que pour un investissement. En effet, la ville constitue autant un lieu de résidence qu’une destination de villégiature à la renommée internationale. La crise sanitaire a renforcé le statut de valeur refuge qu’incarne la pierre. Elle a également provoqué un ralentissement de la délivrance des permis de construire. Cependant, cette restriction de l’offre a redynamisé les ventes au profit d’une clientèle à 80 % française. Sur le département des Alpes-Maritimes, l’offre est inférieure à 200 programmes neufs, tandis que les valeurs habituelles oscillent entre 240 et 250 programmes. Je tiens à souligner l’impact bénéfique que peut avoir ce marché : la construction d’un logement neuf engendre la création de deux emplois locaux et permet de générer de la TVA, des recettes fiscales pour les communautés et du travail pour le secteur du BTP. Concernant le profil des acquéreurs, on observait habituellement un équilibre entre ceux qui sont déterminés à obtenir un bien neuf et ceux qui n’ont pas trouvé le bien correspondant à leurs critères sur le marché de l’ancien. Depuis l’annonce de la réglementation environnementale RE 2020 et en particulier au cours des six derniers mois, nous avons enregistré un fort report des clients de l’ancien vers le marché du neuf. »

Sylvain_Michel_rond Nicolas_Viale_rond Mathieu_Garotta_rond De gauche à droite : Sylvain Michel, Nicolas Viale, Matthieu Garotta

Promenade des Anglais : le marché de la première ligne

Pour faire le point sur ce secteur fort prisé, nous donnons la parole à Grégory Dascenzio, gérant de l’agence 5 Promenade, Delphine Chouchana, directrice de l’agence RE/MAX Azur Signature et Kirkor Ajderhanyan, dirigeant de l’enseigne 107 Promenade.

Fondée en 1965, l’enseigne 5 Promenade aujourd’hui gérée par Grégory Dascenzio est la première agence immobilière à s’être implantée sur la prestigieuse Promenade des Anglais !

« Spécialistes de la transaction, de la gestion et de la location, nous intervenons sur un périmètre centré sur la Promenade et le Carré d’Or, avec une prédilection pour les biens jouissant d’une vue mer. Actuellement, nous accueil- lons un nombre important d’investisseurs en quête de stu- dios et de 2 pièces. Nous avons également accompagné de nombreux parisiens désireux de disposer d’un pied-à-terre à Nice qui leur permette de travailler à distance et de profi- ter des conditions privilégiées de notre région. La vue mer et la proximité du centre-ville constituent pour eux autant de facteurs décisifs. Compte tenu des différents secteurs qui composent la Promenade, les prix y varient sensible- ment. Néanmoins, les récents travaux d’embellissement et l’arrivée du tramway ont incité les acquéreurs à étendre le périmètre de leur recherche. On distingue trois secteurs : le premier secteur s’étend du quai des États-Unis jusqu’au Negresco ; le deuxième va jusqu’à Fabron, tandis que le troisième y débute et se poursuit en direction de l’aéroport. Plus on approche du centre-ville, plus les prix augmentent. Globalement, le ticket d’entrée se situe au voisinage de 250 000 € pour un studio de 30 m2. Les 2 pièces en étage élevé et jouissant d’une rénovation récente deviennent accessibles aux environs de 450 000 €. Néanmoins, la rareté est telle que les prix ont connu une hausse marquée en 2020 et 2021, soutenue par l’afflux des investisseurs en quête de biens dédiés à la location saisonnière. En outre, depuis le début de la crise sanitaire, la clientèle a sensiblement évolué : aujourd’hui, 80 % des acquéreurs sont français. »

Sous la direction de Delphine Chouchana, l’agence RE/ MAX Azur Signature se consacre à l’immobilier résidentiel et professionnel, ainsi qu’aux produits de luxe, par le biais de son département RE/MAX Collection.

« Actuellement, nous développons le secteur du neuf et de la VEFA. Au sein de notre enseigne, chaque secteur de la ville est attribué à un spécialiste. Nous intervenons également dans le Var, grâce à notre agence implantée à Draguignan. Né à Denver au Colorado en 1973, RE/MAX est depuis plusieurs années le réseau qui réalise le plus de transactions immobilières dans le monde. Avec 137 000 agents dans 130 pays, RE/MAX est également le 1er réseau d’agences immobilières en Europe, avec une vente toutes les 4 minutes. En France, le réseau est en plein essor avec près de 100 agences dont 4 implantées dans la région, et plus de 1250 agents. Sur la Promenade, les acquéreurs privilégient les biens allant du studio au 3 pièces. Les étrangers et les Parisiens attendent souvent des prestations luxueuses. Par conséquent, les tarifs s’avèrent plutôt élevés, à l’image du bien que nous avons vendu récemment : un 3 pièces de 90 m2, à rénover, qui a trouvé preneur à 710 000 €. Au cœur de la crise sanitaire, le marché a fait preuve de résilience. Dès le mois de mai 2021, la demande a augmenté tandis que l’offre demeurait limitée, imposant aux prix une tendance haussière. Désormais, les étrangers sont de retour, ainsi que les clients nationaux en provenance d’autres régions et notamment de Paris. Ils privilégient les biens jouissant d’une belle vue et d’un espace extérieur. »

Partenaire de Keller Williams — premier réseau d’immobilier mondial qui regroupe plus de 190 000 membres — l’agence 107 Promenade est dirigée par Kirkor Ajderhanyan et son épouse Karine, qui travaillent avec leurs enfants Teni et Garen.

« 2021 a été une année record ! L’incertitude économique générée par la crise sanitaire a renvoyé nos clients vers l’immobilier, valeur refuge quand il est bien placé. Tel est le cas du front de mer niçois qui bénéficie d’un cadre naturel exceptionnel, mais dont l’offre est forcément limitée. Nous avons réalisé la vente de plusieurs appartements de grand luxe prisés par la clientèle française et internationale à haut pouvoir d’achat. Les investisseurs sont à la recherche de tous types de produits disponibles : du studio jusqu’au petit 3 pièces, pour des budgets compris entre 250000 et 550/600000 €. Si, en 2011, les prix des studios démarraient à 150 000 €, aujourd’hui il ne s’en trouve pas à moins de 250 000 €. Pour les 2 pièces, le prix minimum est passé de 250/280 000 € à 350 000 €. Et celui des 3 pièces, de 350/380000 € à 450000 €. Il y a quelques années encore, le front de mer niçois se divisait en trois secteurs : le quai Rauba Capeu et le quai des États-Unis, puis La Promenade, du Méridien à Magnan. Au-delà, l’immobilier était beaucoup moins valorisé. La mise en service de la ligne de tramway Ligne 2 et le développement de l’ouest de la ville ont complètement changé la donne. Les biens situés sur le secteur Magnan — les Bosquets— Carras se sont tous très bien vendus. Ils bénéficient d’une orientation sud-est avec une vue mer – cap de Nice très agréable. Pour l’année 2022, la tendance devrait se poursuivre. »

Delphine CHOUCHANA ROND Kirkor Aiderhanyan ROND Photo article blog

Rencontre avec… l’agence Zuccarelli

L’agence Zucarelli a été crée en 2018 par Frédérique, Stephan et Benoit Zuccarelli. spécialisée dans la transaction, elle compte aujourd’hui 5 collaborateurs, et pense à l’avenir se développer également dans la gestion.

De par sa structure familiale l’agence privilégie la proximité avec ses clients majoritairement Français mais aussi Italiens. Elle les fidélise en les accompagnant dans leurs démarches en proposant un service clé en main : banques, assurances, travaux, déménagements.

Après un premier semestre en demi-teinte avec la crise du covid et une demande supérieure à l’offre, une embellie se profile pour la deuxième partie de l’année, avec des ventes au prix qui se réalisent très rapidement.

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Rencontre avec… Le Cabinet Loquis

Le Cabinet Loquis fondé en 1987, par Michel et Corine Oggero, vous accueille depuis 1994, Place Alexandre Médecin (ex Place St Maurice), avec Charles-Henri et Emilie, ses collaborateurs qui partagent pleinement l’esprit bienveillant de l’agence. La connaissance du marché mais également l’écoute et le sens du service ont forgé la réputation du Cabinet depuis toutes ces années. De l’estimation gratuite à la vente en passant par la décoration d’intérieur, l’agence est spécialiste de Nice Nord et des collines niçoises: Gairaut, Aspremont, Falicon, Mantéga Righi, Pessicart ou Cyrnos.

Nice Nord est en pleine évolution. Le marché, dans ce secteur de Nice, est très dynamique, proche des commodités, des écoles, de la faculté de science et de l’accès à l’autoroute, sans oublier le tramway. Toute l’équipe est à l’écoute des futurs acquéreurs afin de leur proposer un bien en adéquation avec leur demande. Pour cela, ce quartier a le grand avantage d’offrir un large panel de produits pour toutes les bourses.

Après une légère baisse cet été, les transactions repartent à la hausse pour ce dernier trimestre, tant du côté des acquéreurs que des vendeurs, laissant augurer une bonne année 2022. Grâce à ces perspectives de croissance, le Cabinet envisage le recrutement de nouveaux collaborateurs pour l’année à venir.

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Les vues mer à Nice… un privilège recherché

À l’heure où les acquéreurs donnent la priorité absolue aux biens ouverts sur l’extérieur, Evidence Immobilière donne la parole à Emmanuel Bertein, directeur commercial du groupe Blue Square, Francis Giraldi, directeur de l’Immobilière Roseland et Tanguy Desmarchelier, à la tête des 4 agences ORPI Riviera TS Immobilier, afin de faire le point sur le marché des biens offrant une vue sur la mer. Interview croisée.

Dirigée par Emmanuel Bertein, l’agence Blue Square établie au 50 Promenade des Anglais compte parmi les huit enseignes françaises du Groupe, lequel fête sa onzième année d’activité. «Si besoin était, la crise sanitaire a confirmé l’attractivité du marché niçois. Bien qu’elle soit encore limitée dans ses déplacements, la clientèle étrangère témoigne toujours d’un engouement soutenu pour la ville. À ce jour, nous n’avons pas relevé d’impact sur les prix, mais les acquéreurs se tournent résolument vers les biens disposant d’un espace extérieur. Les villas individuelles avec jardin et piscine, notamment, font l’objet d’une demande soutenue. La vue mer constitue un critère de recherche fréquent, mais il ne suffit pas à déclencher une vente. D’autres conditions doivent être remplies, telles que le niveau de prestation offert, la qualité du réseau internet, la présence d’un extérieur et, bien entendu, l’emplacement. À cet égard, le succès des appartements situés sur la Promenade des Anglais ne se dément pas. Naturellement, les prix reflètent la renommée de ce prestigieux emplacement: ils débutent aux environs de 9 000 euros le mètre carré. Dans les quartiers du mont Boron, de Fabron et de Cimiez, les appartements jouissant d’une vue dégagée font également figure de valeur sûre. Jouissant d’un emplacement privilégié au cœur de la Promenade des Anglais, notre agence dispose d’un vaste portefeuille de biens et centralise une forte demande de clients acheteurs, à Nice et dans les villes voisines.»

Forte de 2 agences, l’Immobilière Roseland est établie à Nice depuis plus de 20 ans. L’enseigne a développé un savoir-faire reconnu dans les domaines de la gestion location et de la transaction. « Malgré le contexte sanitaire actuel, le marché niçois demeure dynamique. Néanmoins, les attentes des acquéreurs ont évolué. La clientèle en provenance des grandes villes françaises — en particulier de Paris — provoque une hausse marquée de la demande sur notre marché. Or ces clients disposent souvent d’un pouvoir d’achat plus élevé que celui des actifs locaux. Leurs recherches portent en priorité sur les appartements jouissant d’un environnement calme, de grands volumes et surtout, d’une terrasse ou d’un jardin. Capables d’accueillir toute la famille, ces biens doivent également autoriser le travail à domicile, lequel s’est démocratisé durant la crise sanitaire. La bande littorale et les collines de Nice ouest comportent un grand nombre d’appartements dotés de vastes terrasses et font, par conséquent, l’objet d’un engouement marqué. Toutefois, l’offre demeurant inférieure à la demande, les prix des biens de qualité ont tendance à augmenter. Ceux qui bénéficient de généreuses vues sur la mer et la baie des anges s’avèrent très prisés par la clientèle étrangère — réduite, mais toujours présente — ainsi que par les acquéreurs en provenance des grandes métropoles françaises. Très exigeants, ces clients paient souvent comptant. Bien que les prix affichent une tendance haussière, les conditions d’emprunts actuelles permettent d’obtenir un financement au taux de 0,85% hors assurance et sur une durée de 20 ans pour les meilleurs dossiers. En somme, la période actuelle s’avère riche en opportunités pour les acquéreurs. »

Tanguy Desmarchelier dirige les 4 agences ORPI Riviera TS Immobilier situées au 68 boulevard Napoléon III, 25 boulevard Carnot, 28 boulevard Victor Hugo et récemment au 15, rue Masséna. «Forte de 32 collaborateurs spécialisés, l’enseigne se consacre essentiellement à la transaction, ainsi qu’à la gestion, la location et, depuis peu, à l’immobilier professionnel, sur un secteur qui s’étend de Beaulieu-sur-Mer à Saint-Laurent-du-Var. Comme nombre de mes confrères, j’ai été agréablement surpris par la résilience du marché au cours de l’année écoulée. Désormais, nous accueillons une nouvelle clientèle constituée d’acquéreurs français en provenance de régions extérieures à la Côte d’Azur. Le télétravail autorise désormais de nombreux actifs, notamment Lyonnais et Parisiens, à s’installer à l’année dans notre région. Cet afflux de nouveaux clients n’a pas eu d’impact significatif sur les prix, mais les transactions se concluent avec une très faible marge, voire sans négociation. Par conséquent, nous faisons face à une pénurie de biens offrant un espace extérieur. Aujourd’hui, les acquéreurs donnent la priorité absolue aux produits jouissant d’une terrasse ou d’un jardin. La vue mer arrive en deuxième position des attentes: ce critère est perçu comme un luxe, qui peut faire augmenter de 10 à 20% le prix d’un bien. Néanmoins, l’emplacement a davantage d’impact sur le prix de vente. Malgré le contexte actuel, le marché niçois affiche un dynamisme réjouissant, supporté notamment par les taux d’emprunt qui demeurent particulièrement bas. Nice incarne plus que jamais une valeur d’investissement sûre: l’aéroport situé à l’entrée de la ville permet aux actifs de rallier aisément les grandes agglomérations françaises et étrangères.

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Tanguy Desmarchelier

Emmanuel Bertein

Francis Giraldi

Le port de Nice : au carrefour des envies

Quartier aux multiples visages, le Port jouit d’un engouement soutenu de la part d’acquéreurs en provenance de tous horizons. Afin de préciser les contours du marché de la transaction dans ce secteur particulièrement dynamique, nous avons donné la parole à Laura Lili, Directrice de l’agence Castel, Alain Ricciotti, Directeur de l’agence Tosca et Muriel Pilet, qui dirige l’agence FIT Immobilier.

Dirigée par Laura Lili, l’Agence Castel est spécialiste de la transaction dans le marché niçois.

« Actuellement, au Port, nous recevons de nombreuses demandes pour des appartements 2 et 3 pièces, disposant d’un extérieur et en étage élevé, mais pas au-delà d’un troisième étage, car dans ce quartier, les ascenseurs sont rares. Ces requêtes émanent de clients étrangers ainsi que d’un grand nombre de Parisiens qui ont désormais la possibilité de travailler à distance. Cette clientèle fait augmenter les prix. Contre toute attente, la pandémie n’a pas perturbé le marché, au contraire. Pour un 2 pièces, le ticket d’entrée se situe autour de 250 000 euros. Récemment, nous avons en avons vendu un de 48 m², situé au 4e étage sans ascenseur et dépourvu d’extérieur pour 300 000 euros. Par ailleurs, un studio situé rue Bonaparte peut trouver acquéreur à 9 000 euros le mètre carré. Notre agence étant située dans cette rue, nous réalisons de nombreuses transactions dans cette artère qui est sans doute la plus recherchée dans le quartier du Port. Le Marais niçois jouit d’une excellente réputation qui dépasse nos frontières. Grâce à la visite virtuelle, nous avons effectué deux ventes au profit de clients étrangers qui n’avaient pas la possibilité de se déplacer, pendant le confinement. Avant la crise, la tendance était à l’investissement locatif en Airbnb. Aujourd’hui, l’exigence s’est déplacée vers le confort de vie dans le cadre de la résidence principale. Désormais, les acquéreurs veulent une pièce supplémentaire afin d’y installer leur bureau, ainsi qu’un balcon ou un jardin. Les biens qui cochent ces cases se vendent très rapidement. Ainsi, nous avons récemment vendu un 4 pièces de 100 m2 avec un balcon, lumineux, traversant, au 2e étage sans ascenseur, situé rue Cassini. Affiché à 685 000 euros, il a trouvé preneur en dix jours, sans négociation. »

Établie 13 rue Cassini – l’axe reliant le Port à la place Garibaldi – l’Agence Tosca se consacre à la transaction sous la direction d’Alain Ricciotti, expert immobilier.

« Dans le secteur du Port, les acquéreurs cherchent en priorité un bien offrant une vue sur le bassin, mais ce type de produits s’avère très rare. Les biens proches de la mer, de la place Garibaldi et ceux qui sont implantés dans les rues transversales sont également prisés. Nous enregistrons également une demande croissante pour les appartements situés dans le quartier de Riquier, jusqu’à la gare. Dans le secteur du Port, les prix affichent une hausse constante. Cela étant, en fonction des prestations offertes, ils varient de façon significative. Récemment, nous avons vendu deux biens : l’un situé place du Pin et l’autre dans la rue Cassini. Les deux ont trouvé acquéreur aux environs de 7 000 euros/m2. Avant le Covid, nous recevions de nombreux acquéreurs étrangers, en provenance notamment de l’Europe du nord. Aujourd’hui, cette clientèle est remplacée par des Parisiens qui ont la possibilité de travailler à distance. La crise a engendré des effets positifs : nous, professionnels de l’immobilier, avons eu l’occasion de développer une nouvelle façon de travailler, notamment par le biais d’outils numériques tels que la visite virtuelle. Par ailleurs, force est de constater que le marché n’a pas souffert de la crise sanitaire. En témoigne le nombre croissant d’agences qui s’ouvrent à Nice. J’estime que la concurrence est saine, car elle nous incite constamment à améliorer la qualité de nos prestations. Néanmoins, de nouveaux intermédiaires apparaissent, à l’image des mandataires, d’agences virtuelles pratiquant des honoraires low cost ou encore des groupes qui déploient plusieurs dizaines de négociateurs au sein de leurs structures. Je milite pour un accompagnement du client à chaque étape de la transaction et pour la délivrance d’une plus-value significative au travers de nos prestations, pour la satisfaction de notre clientèle.

Spécialiste de la transaction, de la gestion, de la location et du syndic, l’agence FIT Immobilier dispose d’une agence au Port et d’une seconde à Nice Ouest.

Selon Muriel Pilet, directrice de l’enseigne, « le port connaît un engouement marqué. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un premier achat en résidence principale ou d’un pied-à-terre, la demande s’avère forte. Les acquéreurs plébiscitent ce quartier très animé, proche de la mer et de la place des Pins, devenue un lieu incontournable pour la clientèle locale et touristique. Enfin, l’arrivée du TRAM permet aujourd’hui de traverser rapidement la ville d’est en ouest et a apporté, là encore, une plus-value à ce quartier qui ne cesse d’évoluer, à l’image du projet piétonnier prévu pour 2026. Les demandes sont nombreuses, l’offre rare, et les prix varient à mesure qu’on approche du port Lympia. Pour les appartements d’exception, la fourchette varie de 4 000 à 10 000 euros le m², voir plus. Cependant, et comme toujours, les appartements se vendent rapidement lorsqu’ils sont ajustés au prix du marché. Les acquéreurs étrangers qui peuvent profiter de leur liberté retrouvée succombent au charme de ce quartier à l’identité forte.

La crise sanitaire a provoqué une prise de conscience : l’habitat est devenu un enjeu encore plus important qu’il ne l’était déjà. Elle a accéléré la concrétisation de nombreux projets d’acquisition qui demeuraient en suspens. En outre, le télétravail s’est démocratisé, autorisant un nombre croissant d’acquéreurs à résider où bon leur semble. Manifestement, le quartier du Port constitue une option fort prisée. Professionnelle de l’immobilier depuis de nombreuses années, j’aime profondément ce métier.

Par conséquent, j’invite les acquéreurs à sélectionner leurs interlocuteurs avec soin et à ne pas céder aux sirènes de certains nouveaux venus, de plus en plus nombreux, qui prétendent exercer notre métier, mais dont les pratiques montrent le manque de sérieux. Pour ma part, j’attache la plus grande importance à la qualité des rapports humains, ainsi qu’à la plus-value que mon expérience et mon exigence de chaque instant me permettent d’apporter à chacun de mes clients. »

Portrait Muriel Pilet Portrait Alain Ricciotti Portrait Laura Lili