Immobilier : Partout |

POINT SUR LE TAUX D’USURE

Il existe plusieurs taux d’usure fixés par la Banque de France en fonction des différents types de prêts. Ces taux sont revus chaque trimestre et guettés par tous les intervenants du marché, particulièrement avec la reprise de l’inflation et l’augmentation des taux d’intérêts.

Le taux d’usure est le taux maximum légal que peuvent pratiquer les établissements de crédit.
Il inclut le taux d’intérêt nominal, majoré des frais inhérents à la souscription d’un crédit : les coûts d’assurances, les frais de dossier, les frais de courtage et le cas échéant des frais d’ouverture de compte …
Dans la pratique ce taux encadré protège l’emprunteur des dérives qui pourraient être pratiquées par certains. Il a donc à l’origine un rôle de régulateur du marché.

Dans l’immobilier, le sujet est au coeur des préoccupations car depuis quelques mois on constate un grand nombre de refus de prêts liés à la possibilité d’emprunt des futurs acquéreurs, suivant leur profil entrant dans les critères de calcul (apport, âge, santé, endettement…) le taux d’usure peut-être rapidement atteint.

Les acteurs du secteur appellent donc l’état à un assouplissement du mode de calcul ou à une révision mensuelle de ce taux au lieu d’une modification trimestrielle.

ARRIÈRE-PAYS NIÇOIS : LE CHARME DES VALLÉES

Face à l’engouement croissant que suscite l’arrière-pays niçois,
nous donnons la parole à trois spécialistes du secteur :
Alban Leloup, directeur de Masséna Immobilier, Marc Mesiano,
responsable de l’agence Orpi GTI Vallée établie à Blausasc et
Gilles Blanchon, à la tête de l’agence Century 21 Optimmo.

Directeur de l’agence Massena Immobilier et spécialiste de la transaction dans un périmètre qui s’étend de Cannes jusqu’à Menton, en passant par l’arrière-pays, Alban Leloup s’avère fin connaisseur de ces collines verdoyantes, pour lesquelles il éprouve un attachement particulier, tant à titre professionnel que personnel.

« La crise sanitaire a provoqué un afflux massif des citadins vers les villages de l’arrière-pays. Les maisons et les appartements disposant d’un espace extérieur bénéficient d’un engouement particulier, à l’image du 3 pièces que nous proposons actuellement à la vente à Peillon, pour 169 000 euros. En moyenne, les prix des maisons s’échelonnent de 280 000 à 350 000 euros. Cependant, les demeures offrant de belles prestations peuvent atteindre 700 000 euros. Malgré la rareté de l’offre, les prix n’ont pas subi de hausse notoire. En revanche, grâce à la démocratisation du télétravail,
nous observons une nouvelle tendance : les actifs niçois acquièrent un pied-àterre à Nice et une résidence principale dans l’arrière-pays, afin de profiter au maximum de la quiétude offerte par cet
environnement privilégié. Par ailleurs, les villages proches de Monaco et du littoral, tels que Peille, Peillon et La Turbie, s’avèrent fort prisés par la clientèle
étrangère. Conjointement, les communes telles que Coaraze, Bendejun et Berre-les-Alpes recèlent de très belles villas. J’ajoute que les villages de l’arrière-pays niçois bénéficient d’un accès direct à la ville, grâce à la voie rapide, qui renforce encore leur pouvoir de séduction.»

Établie à Blausasc, l’agence ORPI GTI Vallée se consacre à la transaction, la location et la gestion locative, dans un périmètre qui couvre la vallée du Paillon, de La Trinité
jusqu’à Coaraze, Berre les Alpes ou Lucéram. Responsable de l’agence, Marc Mesiano relève que, dans ce secteur, les acquéreurs privilégient les maisons indépendantes de 4 pièces, d’une surface moyenne de 120 m2.

« Nous accueillons de nombreux clients ayant vécu en ville. Âgés d’une quarantaine d’années, en couple avec enfants, ils souhaitent acquérir leur première maison et disposent d’un budget moyen de 350 000 à 500 000 euros. Nos clients sont aussi en recherche de terrains constructibles pour des budgets allant de 150 000 à 200 000 euros. Pour l’essentiel, ces transactions concernent la résidence
principale. Nous accueillons également des actifs en provenance d’autres régions, qui ont trouvé un emploi à Nice ou à Monaco. À l’issue du premier confinement et jusqu’à présent, la vallée du Paillon a connu une hausse significative de la demande avec une augmentation des prix d’environ 10 %. Aujourd’hui, nos clients privilégient les maisons situées sur les collines de Drap, ainsi que les communes de Blausasc et de Contes, à l’image du quartier Las Ayas et du domaine de Castellar, qui offrent un environnement résidentiel préservé et jouissent de vues dégagées ». En définitive, les villages
de la vallée du Paillon jouissent d’un véritable engouement, car ils permettent à leurs résidents de vivre dans un cadre paisible et, grâce à la pénétrante, de se rendre à Nice en seulement 20 minutes, l’extension de la ligne de tramway jusqu’à Drap étant aussi prévue pour 2028.

Sous la direction de Gilles Blanchon, l’agence CENTURY 21 Optimmo se consacre à la transaction, la gestion locative et le syndic de copropriété dans la région de Nice et des communes environnantes.

« Dans l’arrière-pays, nos clients cherchent en priorité de petites maisons de 3 ou 4 pièces, accessibles avec un budget compris entre 400 000 et 600 000 euros. À 90 %, ces transactions portent sur des
résidences principales. Nombreux sont les résidents niçois désireux d’acquérir une maison et qui se dirigent vers la vallée du Var et la vallée du Paillon, où les tarifs s’avèrent plus accessibles qu’en ville.
Pour l’ensemble des biens disposant d’un espace extérieur, d’une vue dégagée, d’une place de stationnement et d’un environnement paisible, les prix ont subi une hausse sensible au cours des deux dernières années – de l’ordre de 10 %. Aujourd’hui, chaque bien correspondant à ces critères fait face à cinq acquéreurs potentiels. Dans la vallée du Var, les communes telles que Colomars, Gattières, Aspremont et Le Broc jouissent d’un vif engouement de la part des actifs qui travaillent dans la plaine du Var et peuvent ainsi s’y rendre en 30 minutes. Dans la vallée du Paillon, l’ouverture de la voie rapide qui mène à Contes a joué un rôle décisif. Dans ce secteur, les demandes portent essentiellement sur Blausasc, Bendejun et Contes. Si le prix demeure un critère décisif pour les acquéreurs, la facilité d’accès aux communes situées dans l’arrière-pays joue également un rôle primordial. À cet égard, celles qui sont desservies par la route départementale 202 bis bénéficient d’un avantage significatif. »

Alban_Leloup_ROND

Alban Leloup – MASSÉNA IMMOBILIER

Gilles_BLANCHON_ROND

Gilles Blanchon – CENTURY 21 OPTIMMO

Marc_MESIANO_ROND

Marc Mesiano – ORPI GTI VALLÉE

VIEUX NICE : CHARME ET AUTHENTICITÉ

Trois spécialistes de la vieille ville nous livrent leur perception de ce marché qui séduit autant les acquéreurs français qu’étrangers : Philippine Hamon, Directrice des ventes chez Ashley & Parker ; Jean Bozec, fondateur de Sesam’Immobilier et Lola Macanda-Dauwe, Conseillère en transaction immobilière au sein du Groupe Palais Immobilier.

Spécialiste de la transaction sur le marché azuréen depuis plus de 20 ans, Ashley & Parker dispose de 4 agences à Nice. Philippine Hamon est Directrice des ventes et chargée du développement au sein de l’enseigne.

« Dans le Vieux Nice, les demandes se concentrent sur les biens lumineux, en étage élevé et disposant d’un ascenseur, soit une offre plutôt rare, dans le quartier. En effet, la majorité des biens sont situés dans des immeubles très proches les uns des autres et dépourvus d’ascenseur. Cependant, les acquéreurs sont séduits par le charme authentique de la vieille ville et son animation, à quelques pas de la mer. Les 2 et 3 pièces constituent l’essentiel de la demande, soit un budget moyen de 380 000 euros. Aujourd’hui, 30 % des acquéreurs sont étrangers, pour 70 % de Français. Nous accompagnons également de nombreux investisseurs qui cherchent des biens destinés à la location saisonnière — néanmoins, cet usage est désormais limité à six ans. Dans le quartier, la crise sanitaire a provoqué une hausse des prix — de 6 000 à 8 000 €/m2. La remontée des taux d’emprunts risque également de peser, bien que la majorité de nos clients n’aient pas recours au crédit. À date, le marché du Vieux Nice demeure particulièrement dynamique, et nous n’observons pas de baisse de notre activité. En matière d’emplacement, la place Saint-François, la place Rossetti, la rue Alexandre Mari et la rue Benoît Bunico constituent autant de valeurs sûres. Enfin, dans le cadre de notre développement et de l’ouverture d’une 5e agence à la fin de l’année, nous recrutons de nouveaux négociateurs. »

Fondée en 1988 par Jean Bozec et établie à l’entrée du Vieux Nice, Sésam’Immobilier se consacre exclusivement à la transaction.

« Dans la vieille ville, les 2 pièces et les petites surfaces sont recherchées en priorité, car la majorité des acquéreurs souhaitent disposer d’un pied-à-terre ou d’un bien destiné à la location saisonnière. À près de 80 %, les transactions concernent des résidences secondaires. Selon l’état du bien, les prix s’échelonnent du 5 000 à 10 000 €/m2. Bien que le premier semestre 2022 ait été marqué par une forme d’attentisme, le marché du Vieux Nice demeure très actif. Aujourd’hui, notre clientèle est constituée, à parts égales, de Français et d’étrangers. Nous accueillons notamment de nombreux acquéreurs anglais et scandinaves, mais il nous arrive de vendre à des clients australiens. Les critères les plus recherchés sont la vue dégagée — sur la mer ou la Coulée Verte — et la situation en étage élevé. Bien que le Vieux Nice soit apprécié pour sa vie nocturne, nos clients privilégient les biens situés dans des rues relativement calmes. Par ailleurs, au cours des dernières décennies, les immeubles du quartier ont bénéficié d’un élan de rénovation, de sorte que, désormais, les acquéreurs se montrent attentifs à la qualité des parties communes. En outre, nombreux sont les marchands de biens qui proposent des appartements ayant fait l’objet de travaux de remise à neuf. Aujourd’hui, j’observe que les biens situés à l’entrée du Vieux Nice, du côté de la rue de l’Hôtel de Ville, bénéficient d’un engouement marqué. »

Fondé en 1989, le Groupe Palais Immobilier se consacre à la transaction et la location au travers de ses 10 agences réparties entre Nice et Menton. Conseillère en transaction immobilière au sein de l’agence du Vieux Nice, Lola Macanda-Dauwe observe une demande soutenue pour les petites surfaces.

« Les acquéreurs étrangers continuent de chercher des 2 pièces en résidence secondaire, mais les investisseurs se heurtent désormais à une double difficulté : d’une part, la municipalité a durci les conditions encadrant la location saisonnière et, d’autre part, un nombre croissant de copropriétés interdisent cette pratique. Par conséquent, les propriétaires qui détiennent ce type de biens ont tendance à les vendre, plutôt que les louer. En matière de prix, un appartement situé au dernier étage, sans vue ni ascenseur et nécessitant des travaux, est accessible aux environs de 110 000 euros. À l’inverse, un studio de 23 m2, au dernier étage et
jouissant d’un balcon et d’une vue mer se négocie aux environs de 220 000 euros. Aujourd’hui, nous accueillons autant d’acquéreurs français qu’étrangers, sachant que les résidences principales sont rares, dans le Vieux Nice. Depuis la crise sanitaire, les prix ont augmenté de façon significative. Ainsi, le studio évoqué plus haut était accessible à près de 170 000 euros, auparavant. Offrant un environnement plus calme, le haut du Vieux Nice — à l’image de la rue de la Providence — séduit un nombre croissant d’acquéreurs. En définitive, les biens les plus recherchés sont les appartements clé en main, donc entièrement rénovés et meublés. »

Lola_Macanda_NB_rond

Lola Macanda-Dauwe, négociatrice au sein du Groupe Palais Immobilier

P._Hamon_NB_rond

Philippine Hamon, Directrice des ventes chez Ashley & Parker

Jean_Bozec_NB_rond

Jean Bozec, fondateur de Sesam’Immobilier

Côte d’Azur : le marché du luxe

Dérogeant aux lois qui régissent le marché de l’immobilier classique, le secteur azuréen du luxe se distingue par le très haut niveau d’exigence de ses acquéreurs privilégiés. Emplacements exclusifs et prestations de premier plan incarnent les piliers de ce marché, au sein duquel le prix constitue rarement un frein à l’achat.

Fondateur et Président du Groupe Century 21 Lafage Transactions et de ses dix agences implantées sur la Côte d’Azur, Benjamin Mondou relève que, depuis la crise sanitaire, la demande s’est concentrée sur les maisons, ainsi que les beaux appartements dotés d’espaces extérieurs.

«Tandis que la belle saison s’installe, la demande s’avère soutenue, autant de la part d’acquéreurs nationaux qu’étrangers. Ainsi, nous accueillons avec plaisir le retour de clients que le Covid avait tenus à distance, à l’image des Scandinaves et des Américains. Conjointement, nombreux sont les Français — en provenance, notamment, de Paris et des grandes villes du Nord — désireux de s’installer dans notre région à l’année. Aujourd’hui, la notion de bien de luxe n’est pas nécessairement corrélée au prix, mais davantage à l’emplacement. Ainsi, un studio situé dans un secteur privilégié et offrant des prestations de premier plan sera considéré comme un bien de luxe. Aujourd’hui, les emplacements les plus recherchés sont ceux dits pieds dans l’eau, tout en demeurant à proximité des commerces, ainsi que les propriétés disposant de beaux terrains. Compte tenu de la rareté de l’offre, les vendeurs sont tentés d’afficher des prix décorrélés de ceux du marché. Ils prennent le risque de provoquer une paralysie du marché. Charge à nous, professionnels de l’immobilier, de leur faire entendre raison. Par ailleurs, aujourd’hui, les acquéreurs privilégient les biens ayant bénéficié d’une rénovation de qualité. En outre, j’observe une réelle appétence pour les biens neufs, à l’image de ceux disponibles à Nice Est, à Èze, ainsi qu’à Saint-Laurent et Cagnes-sur-Mer.»

Spécialisée dans la transaction de biens moyen et haut de gamme, Nice Properties dispose de 4 agences établies à Nice, Cannes et Villefranche-sur-Mer, sous la direction de Michael Fusaro.

«L’essentiel des transactions effectuées par nos soins concerne des biens allant du pied-à-terre au prix moyen de 500000 euros, jusqu’aux belles propriétés accessibles entre 3 et 5 millions d’euros. Aujourd’hui, les acquéreurs se montrent particulièrement exigeants à l’égard des prestations offertes par les biens dont ils envisagent l’acquisition. Par conséquent, ils privilégient les produits ayant bénéficié d’une rénovation de grande qualité — effectuée, idéalement, par un architecte d’intérieur — et jouissant d’installations domotiques de premier plan, telles que la vidéosurveillance, le pilotage de la climatisation et de l’éclairage, ou encore de l’ouverture des volets à distance. Cette clientèle ayant l’habitude de fréquenter de très beaux établissements hôteliers, ils attendent un niveau de prestation équivalent, lors de l’acquisition d’un bien. Trois critères s’avèrent déterminants: la qualité de présentation du bien, la vue sur la mer et la jouissance d’un espace extérieur. Cependant, certains appartements situés dans des immeubles bourgeois — par exemple à Nice ou Beaulieu-sur-Mer — et qui sont dépourvus de terrasse trouvent aisément preneur, dès lors que le niveau de prestation requis est atteint. Malgré la pénurie de biens qui affecte actuellement de nombreuses villes de France, le marché azuréen demeure dynamique, grâce, notamment, à l’attractivité de notre région qui connaît une progression constante.»

Gérant et associé chez Nicolas PISANI & Laurent ROMOR Real Estate, Laurent Romor et ses équipes se consacrent à la transaction, la location, la location saisonnière et l’administration de biens sur un secteur qui s’étend de Menton à Nice, voire, pour le compte de certains clients, en région parisienne.

«J’estime qu’un bien est considéré de luxe dès lors qu’il dispose d’une adresse où le prix au mètre carré s’avère très élevé. À l’échelle nationale, la zone qui s’étend de Nice mont Boron jusqu’à Menton est destinée à des acquéreurs privilégiés. Conjointement, au sein de ce périmètre, les presqu’îles de Saint-Jean-Cap-Ferrat et de Roquebrune-Cap-Martin incarnent les emplacements les plus recherchés par les acquéreurs. Beaulieu et Villefranche comptent également parmi les secteurs les plus exclusifs de la région. La crise sanitaire ayant replacé le logement au cœur de nos priorités, l’approche des acquéreurs a évolué. La notion du bien-être chez soi est devenue primordiale. En outre, si l’habitation a toujours pour vocation première d’accueillir la cellule familiale, elle doit également se prêter à une activité professionnelle, désormais. Bien que le marché soit marqué, à l’échelle nationale, par une pénurie de l’offre, le secteur du luxe échappe à cette règle. En effet, un bien aux prestations exceptionnelles et qui n’est pas proposé à la vente peut néanmoins changer de propriétaire, si l’acquéreur potentiel effectue une offre intéressante. Dans le secteur du luxe, le prix ne constitue pas un frein à l’acquisition, car un produit aux qualités remarquables déroge à toute règle économique.»

Benjamin Mondou rond Benjamin Mondou Président du groupe Century 21 Lafage transactions

Laurent Romor rond Laurent Romor gérant et associé Nicolas Pisani & Laurent Romor

Michael Fusaro rond Michael Fusaro directeur de l’enseigne Nice properties

Agence Castel : au cœur des envies

Implantée au 25 rue Bonaparte, en plein cœur du quartier du port, l’Agence Castel est spécialisée dans la transaction à Nice et se distingue par ses opérations de communication innovantes. Entretien avec Laura Lili, directrice de l’enseigne.

Dans votre secteur de prédilection, quelle est la typologie des biens les plus recherchés par les acquéreurs ?

Nous intervenons dans toute la ville de Nice, mais j’éprouve un attachement particulier pour le quartier du port où j’ai grandi, où je réside et où se situe l’Agence Castel. Naturellement, j’ai développé une connaissance approfondie de ce périmètre, au bénéfice de mes clients. Les acquéreurs privilégient les appartements avec 2 ou 3 pièces, situés en étage élevé et disposant, idéalement, d’un ascenseur et d’un balcon ou d’une terrasse. Récemment, j’ai vendu un 2 pièces pour 349000 euros et un 3 pièces pour 475 000 euros. Auparavant, ces prix donnaient respectivement accès à un 3 pièces et un 4 pièces. Néanmoins, les prix ont subi une hausse marquée au cours des dernières années, en raison, d’une part, du fort engouement dont jouit le quartier du port et, d’autre part, de l’afflux d’acquéreurs engendré par la crise sanitaire. Ainsi, les biens jouissant d’une vue sur le port peuvent atteindre 12000 €/m2. Les rues qui mènent à la place du Pin et à la place Garibaldi sont particulièrement recherchées.

Aujourd’hui, quel est le profil de votre clientèle ?

Nous accueillons un nombre croissant d’acquéreurs parisiens, tandis que la part des Niçois se réduit. Dans notre secteur, les locaux ont tendance à privilégier l’investissement locatif, désormais. En outre,depuis la levée des restrictions, la clientèle étrangère est de retour. Ainsi, les transactions se répartissent à parts égales entre les résidences principales et les résidences secondaires. À titre de comparaison, le Carré d’Or rassemble de nombreuses professions libérales, ainsi qu’un nombre élevé de biens en location saisonnière, de sorte que la période hivernale y est plus calme qu’au Port. En effet, les nombreux commerces de proximité, bars et restaurants de notre quartier lui confèrent un caractère dynamique et convivial tout au long de l’année.

L’offre est rare, désormais. Quel est l’impact du manque de biens à la vente sur votre marché ?

En effet, la demande est largement supérieure à l’offre. Par conséquent, un bien peut être vendu en une semaine, car dès qu’il est proposé à la vente, une vingtaine d’acquéreurs manifestent leur intérêt. Ainsi, les prix ont subi une hausse de l’ordre de 10 %. Outre le fait que chacun cherche un bien disposant d’un espace extérieur, le fait d’avoir accès à pied aux commodités et aux transports en commun est également devenu un critère déterminant. La hausse du coût du carburant et les contraintes liées à l’utilisation de la voiture pèsent de façon significative dans la décision d’achat d’une résidence.

Comment l’Agence Castel se distingue-t-elle de la concurrence ?

Les nombreuses années durant lesquelles j’ai vécu aux États-Unis m’ont rendue particulièrement créative, en matière de marketing. Ma dernière innovation a consisté à développer une ligne de sous-bocks en silicone, aux couleurs de l’Agence Castel. J’ai intégré notre QR code afin que vous puissiez parcourir nos biens lors d’un moment de détente, sur la belle terrasse de nos amis du Comptoir Central Électrique, situé place du Pin, à 50 mètres de notre agence.

Laura Lili directrice de l’agence

Les agents immobiliers ont du coeur : Une aide quantifiable et visible

Créée en juillet 2021 par Philippe Garcia et Jacques Agid, l’association Les agents immobiliers ont du cœur a pour vocation de collecter des fonds et les redistribuer à différentes œuvres caritatives et actions humanitaires. Interview.

Jacques AGID, pour quelle raison avez-vous créé cette association à but non lucratif ?

La France est un pays généreux, qui compte de nombreuses associations. J’ai voulu apporter ma contribution à cet élan caritatif, mais en garantissant une transparence totale sur l’utilisation des sommes récoltées. Par conséquent, nous avons fondé l’association Les agents Immobiliers ont du cœur avec la volonté d’apporter une aide quantifiable et visible à ceux qui en ont besoin. À titre d’exemple, nous avons effectué un don de 33 000 euros aux Restos du Cœur. Cette somme correspond à 33 000 repas servis. Pour chacune des actions menées par l’association, nous traçons de façon précise l’utilisation qui est faite des sommes versées, ainsi que les délais sous lesquels elles sont employées. Nous souhaitons apporter une aide mesurable et qui prenne effet rapidement.

Qui peut adhérer à votre association ?

L’adhésion est ouverte aux entreprises comme aux particuliers.

Les recettes de l’association proviennent :

• de cotisations de collaborateurs (20 €) ou sociétés (100 €) travaillant dans l’immobilier (agences, syndics, administrateurs de biens, promoteurs, experts, notaires, etc.) ou de métiers connexes à l’immobilier (assureurs, diagnostiqueurs, éditeurs de logiciels ou de presse immobilière, etc.) ;

• des dons effectués par des particuliers ou sociétés, quel que soit leur domaine d’activité ;

• des subventions allouées par des collectivités locales ou nationales ;

• d’événements réalisés au profit de l’association (soirées, spectacles, ventes aux enchères, tombolas, etc.)

Nos adhérents reçoivent des newsletters trimestrielles qui les informent des recettes enregistrées et de la redistribution des fonds. Ils sont conviés aux événements visant à collecter des fonds pour l’association. Celle-ci sera régulièrement représentée dans des séminaires, congrès, salons immobiliers afin d’accroître sa visibilité et recueillir des fonds. En outre, conformément aux articles 200 et 238 bis du CGI, les dons versés à l’association ouvrent droit à un crédit d’impôt de 60 % pour les sociétés et 66 % pour les particulier.

Quelles actions concrètes sont menées par l’association ?

Le 10 mars dernier, nous avons organisé une soirée au Palais Acropolis de Nice, au bénéfice des Restos du Cœur. L’événement a rencontré un succès formidable, avec plus de 900 participants inscrits, lesquels nous ont permis de récolter 37 000 euros. Face à l’urgence de la situation en Ukraine, nous avons décidé de verser 33 000 euros aux Restos du Cœur et 4 000 euros à destination des réfugiés fuyant le conflit. Cette cagnotte a pour but d’aider les victimes en Ukraine, mais également les réfugiés se trouvant aux frontières polonaises, roumaines et moldaves, hélas de plus en plus nombreux. De nouveaux évènements sont prévus à Bordeaux, Paris et Lyon – à découvrir sur lesagentsimmobiliersontducoeur.com. J’adresse mes sincères remerciements à tous les adhérents et partenaires qui ont apporté leur aide à l’association, et en particulier à Emmanuelle Oltra et Philippe Carraï, pour leur implication de chaque instant.

Jacques_Agid_ROND Jacques Agid LES AGENTS IMMOBILIERSONT DU CŒUR

Libération : le nouveau centre-ville

Afin de dresser un état des lieux de ce quartier de plus en plus populaire — au bon sens du terme — voici l’avis de trois spécialistes de la Libération: Stéphane Blanco, Directeur associé du Groupe Palais Immobilier; Isabelle Poiraud, qui dirige l’agence Stéphane Plaza Nice Nord et Graziano Di Luisa, expert transaction au sein d’Info Conseil Immobilier. Fort de 10 enseignes dont 7 sont implantées à Nice, le Groupe Palais Immobilier a repris en 2021 une agence implantée dans le quartier de la Libération depuis 43 ans — la seule située sur la place du Général de Gaulle. Directeur associé du Groupe, Stéphane Blanco observe que la demande pour les appartements 2 et 3 pièces constituent l’essentiel de la demande.

« Pour des surfaces voisines de 60 m2, les acquéreurs disposent de budgets oscillant entre 250 000 et 400 000 euros. Les recherches concernent principalement la résidence principale, car les acquéreurs sont séduits par la convivialité de ce quartier populaire aux nombreux commerces et qui permet, grâce au tramway, d’accéder au bord de mer en quelques minutes. Victime de son succès, le secteur est néanmoins marqué par un fort déséquilibre entre une offre rare et une demande en hausse constante. Par conséquent, les prix affichent une hausse qui varie au gré des emplacements. En moyenne, les beaux produits sont accessibles entre 4 500 et 5 000 €/m2. Cependant, au regard du profil des acquéreurs — soit une majorité d’actifs locaux — les tarifs ne sont pas soumis aux envolées qui caractérisent certains quartiers plus exclusifs, prisés par les acquéreurs étrangers. Par ailleurs, le quartier regorge de ruelles pittoresques, de villas Belle Époque et de charmantes maisons niçoises qui ajoutent encore au cachet de la Libération. Enfin, nous recevons également de nombreuses demandes concernant des investissements locatifs, compte tenu de la proximité de la faculté de science. »

Directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Nice Nord, Isabelle Poiraud et ses équipes sont spécialisées dans la transaction, la location et la gestion locative.

« Dans le secteur de la Libération, la clientèle d’acquéreurs est constituée à 90 % d’actifs locaux en quête d’une résidence principale, soit des 2 pièces et 3 pièces. Les 10 % restants concernent les studios, qui sont prisés par les investisseurs, ainsi que par les parents dont les enfants étudient à la faculté de Valrose. Tous types de biens confondus, la demande se concentre sur les appartements situés en étage élevé et jouissant d’un espace extérieur, mais ces produits sont rares, du fait de la prépondérance des immeubles bourgeois dans notre quartier — la plupart ne disposent que d’un balcon filant. Les prix moyens débutent aux environs de 120 000 euros pour un studio, 200 000 euros pour un 2 pièces et 320 000 euros pour un 3 pièces. Compte tenu des nombreux aménagements dont notre secteur a bénéficié au cours des dernières années, on observe un déplacement du centre-ville de l’avenue Jean Médecin vers le périmètre de la Libération, ainsi qu’une hausse des prix. Cette tendance est renforcée par la rareté des biens disponibles à la vente. Les emplacements les plus prisés se situent sur les artères voisines du marché, aux abords de l’église Jeanne d’Arc, dans la rue Fragonard et les artères perpendiculaires aux avenues Borriglione et Malaussena. Les rues Trachel et Vernier s’avèrent moins prisées, mais offrent de belles opportunités d’investissement et de rentabilité future. »

Porté par les compétences et l’expérience de M. Graziano Di Luisa, l’agence Info Conseil Immobilier se consacre à la transaction, tandis que le Cabinet RASORI est spécialisé dans la location et la gestion.

« Voilà 20 ans que nous sommes implantés dans le secteur de la Libération. Nous avons ainsi pu constater et accompagner la trajectoire de ce quartier au fur et à mesure de ses changements. Autrefois considéré par les acquéreurs comme le quartier nord de la ville, il fait désormais partie du centre élargi de Nice, grâce notamment à l’implantation du tramway en 2007 qui l’a rapproché de la mer. Par ailleurs, la mise en valeur de son marché journalier et la piétonisation de certaines rues l’ont rendu encore plus populaire — dans le bon sens du terme. Ces améliorations notables ont engendré une très nette augmentation du prix moyen au m2et de l’acceptabilité des clients à payer un tel prix. Autrefois synonyme de solution par défaut pour certains, il constitue aujourd’hui le premier choix pour la plupart des prospects qui me contactent en vue de visiter les appartements que je commercialise à la Libé, comme on le nomme aujourd’hui. Jadis mal aimées, certaines artères telles que la rue Vernier ont aujourd’hui toute leur place dans le périmètre de recherche des acheteurs. Porté par des conditions attractives de financement et d’octroi de prêts immobiliers, le marché de l’immobilier dans le quartier de la Libération se porte très bien, à ce jour, grâce à ses multiples atouts en matière de commodités, d’infrastructures et d’habitat. »

Stéphane_Blanco_ROND

Stephane Blanco GROUPE PALAIS IMMOBILIER

Isabelle_Poiraud__ROND Isabelle Poiraud STÉPHANE PLAZA IMMOBILIERNICE NORD

Graziano_Di_Luisa_ROND Graziano Di Luisa INFO CONSEIL IMMOBILIER

Rencontre avec… Delphine Chouchana

Nouveau partenaire depuis le début de l’année nous souhaitions en savoir un peu plus sur l’agence Remax. Nous sommes donc allés interviewer la directrice de l’agence…

Depuis quand le groupe Remax existe-t-il ?
REMAX a été créée en 1973 à Denver au Colorado. L’enseigne se développe en Europe depuis 20 ans et depuis 2016 en France, où REMAX regroupe 100 agences et près de 1200 agents. L’agence de Nice a ouvert ses portes en 2019.

Quelles sont les trois grandes valeurs de votre agence ?
Nous défendons trois valeurs : la passion, l’honnêteté et le professionnalisme.

Combien avez-vous de collaborateurs ?
L’agence de Nice compte 23 agents et celle de Draguignan 10 agents.
Ces 33 agents sont entourés de 2 assistantes, 2 chargés de recrutement et un responsable Marketing & Communication.

Avec quel type de clientèle travaillez-vous ?
Nous travaillons aussi bien avec la clientèle locale, que nationale et internationale, car nous bénéficions de la densité du réseau REMAX qui compte près de 140 000 agents dans 110 pays : nous recevons quasiment toutes les semaines des clients recommandés par d’autres agences en France ou n’importe où dans le monde.

Est-ce que l’actualité géopolitique a eu un impact sur votre agence ?
Il est sans doute trop tôt pour tirer des conclusions concernant les tous derniers événements. Nous connaissons cependant un mois de mars exceptionnel avec une forte augmentation au niveau des offres d’achat acceptées. C’est peut-être le signe que le retour annoncé de l’inflation, avec la hausse des taux qui suivra, incite les acquéreurs à passer à l’acte plus rapidement.

photoarticle photo de l’équipe de Remax Azur signature

Le marché de la promotion à Nice : quoi de neuf ?

Promoteur coopératif, le Groupe Gambetta se consacre à la réalisation d’opérations immobilières neuves en accession libre à la propriété, ainsi qu’en accession sociale à la propriété dans le cadre du Bail Réel Solidaire. Au sein du Groupe, Sylvain Michel est le Directeur général de Gambetta Sud-Est.

« Depuis le confinement, les acquéreurs se montrent encore plus attentifs à la qualité de la conception de leur logement – espace, volume, hauteur sous plafond et superficie de l’espace extérieur constituent autant de critères décisifs. Notre priorité consiste à construire des espaces de qualités. Dans cette optique, la Métropole de Nice a récemment mis en place, avec les promoteurs, une charte dédiée à la qualité des logements neufs. En effet, il a été établi que les logements ont perdu, en moyenne, 10 m2 de surface en 10 ans et 27 cm de hauteur sous plafond en 60 ans. Il était temps d’inverser la tendance. En complément, la nouvelle règlementation RE2020 permet de construire mieux en termes d’empreinte carbone et de consommation énergétique. Cependant, pour plusieurs raisons, l’offre demeure insuffisante. À la fin de l’année 2019, plus de 100 000 unités avaient été commercialisées en France, contre 82 000 unités en 2021. Cette raréfaction de l’offre a induit une augmentation des prix, tandis que les conditions d’accès au crédit se durcissaient. En outre, le coût de la construction augmente du fait de l’accroissement du prix des matières premières et de l’énergie. En définitive, le manque de logements demeure un problème structurel. Il s’avère donc essentiel de construire plus et de construire mieux. »

Dirigée par Mathieu et Laurent Garotta, Riviera Réalisation est une entreprise familiale fondée en 1986.

« Nous nous consacrons à la promotion immobilière dans le cadre du logement, de la résidence gérée, des commerces, des locaux d’activités et des bureaux, ainsi qu’à l’activité de marchand de biens et à la réhabilitation de biens anciens. À Nice, les 2 pièces s’avèrent le plus recherché, aussi bien par les primo-accédants, jeunes actifs et familles monoparentales que par les investisseurs. Aujourd’hui, la plaine du Var accueille plusieurs programmes, où les prix sont plus abordables qu’à Nice centre. Au centre-ville, les projets sont rares et affichent des prix plus élevés. Globalement, un 2 pièces neuf est accessible à partir de 200 000 € et peut atteindre plus de 400 000 €, s’il jouit de prestations exclusives — emplacement recherché, vue mer, résidence avec piscine… Cependant, du fait de la rareté du foncier, l’offre est restreinte. La construction d’appartements de 3 et 4 pièces est fortement encouragée par les communes, mais cette offre n’est pas véritablement en phase avec la demande, car les familles monoparentales prennent le pas sur les familles nombreuses depuis plusieurs dizaines d’années. En revanche, le neuf offre de nombreux avantages : frais de notaire réduits de 7 % à près de 2,5 %, prêts à taux zéro en primo-accession, garanties décennales, absence de travaux, évolutivité du logement et économies d’énergies significatives, sans omettre le fait qu’un logement neuf peut être réalisé sur mesure et ainsi parfaitement correspondre aux attentes de son acquéreur. »

Plateforme spécialisée dans la commercialisation et la vente de programmes neufs, ineuf.com a été fondée en 2009 par Nicolas Viale.

Elle compte aujourd’hui plus de 250 conseillers en France. « Aujourd’hui, à Nice, les acquéreurs nous sollicitent aussi bien pour une résidence principale ou secondaire que pour un investissement. En effet, la ville constitue autant un lieu de résidence qu’une destination de villégiature à la renommée internationale. La crise sanitaire a renforcé le statut de valeur refuge qu’incarne la pierre. Elle a également provoqué un ralentissement de la délivrance des permis de construire. Cependant, cette restriction de l’offre a redynamisé les ventes au profit d’une clientèle à 80 % française. Sur le département des Alpes-Maritimes, l’offre est inférieure à 200 programmes neufs, tandis que les valeurs habituelles oscillent entre 240 et 250 programmes. Je tiens à souligner l’impact bénéfique que peut avoir ce marché : la construction d’un logement neuf engendre la création de deux emplois locaux et permet de générer de la TVA, des recettes fiscales pour les communautés et du travail pour le secteur du BTP. Concernant le profil des acquéreurs, on observait habituellement un équilibre entre ceux qui sont déterminés à obtenir un bien neuf et ceux qui n’ont pas trouvé le bien correspondant à leurs critères sur le marché de l’ancien. Depuis l’annonce de la réglementation environnementale RE 2020 et en particulier au cours des six derniers mois, nous avons enregistré un fort report des clients de l’ancien vers le marché du neuf. »

Sylvain_Michel_rond Nicolas_Viale_rond Mathieu_Garotta_rond De gauche à droite : Sylvain Michel, Nicolas Viale, Matthieu Garotta

Fnaim côte d’Azur : au service des adhérents

Sous la présidence conjointe de William Siksik et Cyril Messika, la FNAIM Côte d’Azur rassemble plus de 600 cabinets dans les Alpes-Maritimes et déploie une large gamme de prestations visant à développer l’éthique et le professionnalisme de ses adhérents. Portrait.

Quelle est la vocation de la FNAIM Côte d’Azur ?

Nos cœurs de métiers sont constitués par l’administration de biens, le syndic, la transaction, l’expertise et la défense de la profession. À cet effet, nous déployons une vaste gamme de services, un appui juridique de premier plan et une interface unique de renouvellement de la carte professionnelle de nos adhérents, ainsi qu’un important portefeuille de formations. Vous présidez l’organisation de façon conjointe.

Comment sont réparties vos responsabilités ?

Ce choix a apporté la preuve de son efficience, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un partage des responsabilités à 50%, mais bel et bien d’un engagement à 100% de la part de chacun de nous. Cette coprésidence nous permet d’apporter la plus-value que nous confèrent nos savoir-faire respectifs, tout en intervenant dans la totalité des domaines couverts par notre mandat. Nous sommes à la fois complémentaires et interchangeables. Chacun est capable de répondre aux questions qui nous sont adressées au quotidien.

Dans le contexte actuel, quelles tendances majeures orientent l’évolution de la profession ?

La crise sanitaire a provoqué une accélération de la digitalisation de nos outils, à l’image, notamment, de la signature électronique des documents. Néanmoins, le contact humain demeure essentiel. La dématérialisation des échanges autorise un gain de temps notoire, ainsi qu’une sécurisation des procédures. Ainsi allégés de certaines tâches administratives, les professionnels de l’immobilier disposent de davantage de temps à consacrer à leurs clients.

Afin d’accroître encore la satisfaction de nos adhérents, nous avons augmenté le nombre et la portée de nos services, notamment en matière d’appui juridique et de formation. Nous nous consacrons désormais à la pathologie des bâtiments; nos commissions métier sont armées d’un juriste; nous avons déployé des formations avec l’École supérieure de l’immobilier; nous avons planifié des interventions sur BFM TV dédiées à la défense de la profession.

En outre, chaque année, nous organisons neuf réunions de formation à Polygone Riviera — chaque session permet de former 400 professionnels. Nous avons relancé l’initiative Agir local, penser global, laquelle donnera lieu à une série de réunions — le 21 mars à Menton, le 23 mars à Antibes et le 31 mars à Nice. À cette proximité avec nos adhérents, nous ajoutons la défense de leurs intérêts, qui demeure notre priorité. Ainsi, nous avons récemment adressé un courrier aux députés, aux sénateurs et au législateur, afin de trouver une solution au problème des acteurs qui travaillent — notamment à Monaco — sans carte professionnelle et donc sans être soumis aux obligations qui pèsent sur nos adhérents. La concurrence est saine, à condition que chacun respecte les mêmes règles. Nous intervenons également sur les sujets relatifs à la location saisonnière, à l’arrêté sur les prix ou encore à la loi climat. Tel est le sens de notre engagement.

MESSIKA SIKSIK NB William Siksik & Cyril Messika