Quels enseignements retenir de cette année qui s’achève dans un contexte incertain ?
Voici les observations de Moïse Vergeot, Directeur Général des agences Orpi Immobilière GTI, Lola Macanda-Dauwe, Conseillère en transactions immobilières
au sein du Groupe Palais Immobilier et Philippine Hamon, Directrice Commerciale chargée du développement chez Ashley & Parker.
Moïse Vergeot, Directeur Général des 7 agences Orpi Immobilière GTI implantées à Blausasc, Nice, Cagnes-sur- Mer, Vence et La-Colle-sur-Loup.
« Au cours de l’année écoulée, nous avons accompagné de nombreux clients désireux d’effectuer de l’investissement locatif, qui privilégient les petites surfaces du centre-ville. Parmi ces profils d’investisseurs, la part des étrangers s’est réduite de façon significative. En outre, depuis l’été dernier, le nombre de biens disponibles tend à augmenter, mais la demande est telle que les ventes ont lieu très rapidement. En 2022, quasiment tous les types de biens ont subi une hausse des prix — de l’ordre de 5 % depuis le début de l’année. À cet égard, le marché de la Côte d’Azur s’avère très différent d’autres régions telles que Paris et Lyon, où l’offre de biens a fortement augmenté. Par ailleurs, sous l’action conjointe du taux d’usure et de la hausse des taux d’intérêt, un nombre croissant de demandes de prêts bancaires reçoivent une réponse négative. Pour l’heure, les acquéreurs sont prêts à accepter un taux d’intérêt de 2,5 %, mais les banques se montrent particulièrement regardantes, notamment au sujet du
taux d’endettement maximal de 35 %. En revanche, de façon mécanique, la hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des acquéreurs.
Pour autant, j’observe qu’en France et à plus forte raison dans notre région privilégiée, l’investissement dans la pierre offre des perspectives de rendement qui séduisent un nombre croissant d’acquéreurs. »
Conseillère en transactions immobilières au sein de l’agence Palais Immobilier du Vieux Nice, Lola Macanda-Dauwe relève que les petites surfaces ont constitué l’essentiel des demandes, en 2022.
« Nous avons vendu de nombreux 2 pièces et 3 pièces, mais peu de grandes surfaces. Le nombre d’acquéreurs étrangers a subi une baisse marquée, tandis que, parmi la clientèle française, les Parisiens étaient présents en nombre. Le nombre de résidences secondaires et d’investissements locatifs s’avère équilibré, et ce, malgré les restrictions qui s’appliquent désormais à la location saisonnière. Dans le
contexte actuel, le Groupe reçoit de nombreux biens à la vente, mais ceux-ci trouvent preneur très rapidement, de sorte que le marché demeure déséquilibré par une demande très forte. Par conséquent, les prix ont atteint des valeurs qui n’étaient pas concevables, voilà 3 ans. À titre d’exemple, un bien qui était affiché à 240 000 euros avant la crise sanitaire trouve désormais preneur à 300 000 euros. Malgré cette hausse considérable, le nombre de transactions demeure élevé. Conjointement, les acquéreurs affichent des exigences fortes : les prestations et la qualité des rénovations doivent être irréprochables.
Par ailleurs, les nouvelles conditions d’accès au financement ont un impact significatif. Au cours de la semaine écoulée, deux demandes de crédits ont été refusées à nos clients, alors qu’ils avaient reçu un accord de principe. Afin d’éviter ces refus, nous avons recours aux services de courtiers en crédit, qui optimisent la présentation de la demande et favorisent les chances d’obtenir un retour favorable. »
Directrice Commerciale et chargée du développement au sein d’Ashley & Parker, Philippine Hamon relève qu’en 2022, les transactions effectuées au sein des 5 agences niçoises de l’enseigne ont majoritairement porté sur des appartements.
« Nous avons vendu 20 % de maisons et villas et 80 % d’appartements – les biens disposant d’un espace extérieur concentrent l’essentiel de la demande. En outre, compte tenu des nombreux acquéreurs étrangers – les Américains profitent de la forte valeur du dollar face à l’euro – qui composent notre clientèle, les biens situés à proximité de la mer font également l’objet d’une demande soutenue. Ainsi, 60 % de nos transactions sont réalisées au profit d’acquéreurs locaux, en quête d’une résidence principale ou secondaire. Sur le marché niçois, la demande demeure sensiblement supérieure à l’offre, donnant lieu à des transactions très rapides. Un bien affiché au juste prix trouve preneur en moins de 10 jours, généralement sans négociation et parfois à des tarifs supérieurs à ceux pratiqués entre particuliers. Par ailleurs, malgré le durcissement des conditions d’accès au financement, nous n’avons pas relevé de baisse du nombre de ventes. En revanche, plusieurs clients ont essuyé un refus de la part de la banque, notamment en raison du plafond imposé par le taux d’usure. Depuis sa création, voilà 22 ans, Ashley & Parker a réalisé sa meilleure performance en 2022 !
Pour accompagner notre développement et l’ouverture de notre nouvelle agence niçoise familiale sur l’avenue Jean Médecin en janvier 2023, nous recrutons de nouveaux négociateurs. »
Moïse Vergeot, Directeur Général des agences Orpi Immobilière GTI.
Lola Macanda-Dauwe, Conseillère en transactions immobilières au sein du Groupe Palais Immobilier
Philippine Hamon, Directrice Commerciale chargée du développement chez Ashley & Parker.